Muitos síndicos e condôminos, numa romaria sem fim, me fazem esta pergunta constantemente. Então, vamos a ela.
Sendo certo que o Novo Código de Processo Civil em vigor permite o manejo da Ação de Execução de Título Extrajudicial de cotas mensais condominiais, a dúvida quanto à possibilidade de executar multas é pertinente e alvo constante de questionamento, com razão. O antigo Código de Processo Civil não permitia a ação de execução de título extrajudicial de cotas mensais condominiais, apenas a ação de cobrança, um passo anterior e muito mais lento que a primeira.
Assim, em nossa atual realidade, o melhor a fazer quando existem condôminos inadimplentes – e, mais ainda, quando estes pura e simplesmente ignoram as ofertas amigáveis de cobrança, ou, de uma forma ou de outra colocam várias condições na esperança de atrasar as negociações que já estavam se arrastando -, é a distribuição perante o Foro Judicial competente de uma ação de execução, impetrada sob o manto do Novo Código de Processo Civil (Lei Federal n° 13.105/2.015).
Cabe dizer que na ação de execução, ao contrário da ação de cobrança, a parte executada (quem sofre a execução, ou a pessoa que deve), ao receber a ciência de que tem contra si interposta na Justiça a ação de execução, será notificada para que realize o pagamento o débito em 72 (setenta) horas, contando com a redução dos honorários de advogado pela metade.
Hoje pela jurisprudência mais atual, são reconhecidos como devedores das cotas condominiais até mesmo os usufrutuários com registro em matrícula e, numa última situação, os locatários dos imóveis, que podem vir a integrar o polo passivo da ação de execução.
O posicionamento do Superior Tribunal de Justiça é o de que “a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promitente comprador ou o locatário, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promitente comprador, etc.) o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado o direito regressivo contra quem se entenda responsável” (Recurso Especial n°. 223.282/SC, Relator Ministro Ruy Rosado de Aguiar).
Está acima a atualidade das ocorrências.
Determina a Lei Federal nº. 13.105 de 16/03/2.015, do Novo Código de Processo Civil, no artigo 784, inciso VIII, que:
“São títulos executivos extrajudiciais: …
– O crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio”.
Exatamente no texto da lei começam as dúvidas sobre a possibilidade ou não de as multas impostas no âmbito condominial poderem ser ou não objeto de ação de execução.
Tenho que as multas impostas às unidades que integram um dado edifício, em razão do descumprimento das normas condominiais, não se enquadram em nenhuma das hipóteses elencadas no Art. 784, inciso VIII, NCPC, pela única razão de que as multas não são contribuições ordinárias, como também não são contribuições extraordinárias, e muito menos podem ser tidas como consectários legais de tais contribuições.
A imposição ou aplicação de multas são consideradas penalidades (entendimento jurisprudencial, que a toda evidência não se confundem com as contribuições ordinárias ou extraordinárias), e as hipóteses que o legislador previu como títulos executivos extrajudiciais são aquelas descritas na letra do inciso legal, sendo consideradas como taxativas e não extensíveis por interpretação ampliativa, porque esta norma é restritivamente interpretável, não sendo dada nem pela vontade das partes, ou muito menos, portanto, pela vontade de uma só das partes.
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