Pode-se modificar ou alterar as “frações ideais” que permitirão o rateio das despesas de condomínio?
A legislação permite uma quase total liberdade para os incorporadores adotarem critérios relacionados às frações ideais em relação ao cálculo destas no terreno e nas demais partes de uso comum das edificações (Vide referência nos Cartórios de Registro de Imóveis aos Quadros de Área da ABNT NBR 12.721/2007).
Assim, cada uma dessas “frações ideais” representa um direito de propriedade do condômino que não se altera sem o seu consentimento por escrito, por força da lei (Art. 1.331, §§ 1º. e 3º., do Código Civil Brasileiro – CCB). Existem decisões judiciais que permitiram fossem as “frações ideais” alteradas por erros de medição de áreas ou de seu próprio cálculo.
De qualquer maneira, dadas essas frações, vamos analisar seu impacto sobre a gestão diária do condomínio.
Das quotas proporcionais de rateio das despesas
A legislação atual obriga as convenções de condomínio a esclarecer os critérios e as quotas proporcionais de rateio das despesas de condomínio, que devem constar desde a sua primeira minuta, a qual é arquivada obrigatoriamente no Cartório de Registro de Imóveis (item 32, inciso j, Lei 4.591/1964), antes que qualquer unidade autônoma possa ser negociada.
Essa minuta de convenção de condomínio passará a valer depois de aprovada pelos titulares de no mínimo 2/3 das frações ideais no terreno e demais áreas comuns.
As quotas de rateio das despesas de condomínio não constituem “direito adquirido” dos condôminos, permitindo a lei, aos condôminos, a possibilidade de alterar a forma de cálculo das quotas proporcionais de rateio das despesas de condomínio, desde que os mesmos 2/3 que a aprovaram compareçam à assembleia para deliberar pela modificação.
Da importância do disposto na convenção de condomínio
Os incorporadores devem, desde o início, usar critérios baseados no seu bom senso na redação da “minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou conjunto de edificações”, sendo que os compradores dessas unidades devem observar com muito cuidado a minuta do texto antes de efetivar a compra. Pois, ao se aceitar previamente os termos mediante a concreta aquisição da unidade, implicará que uma eventual alteração no futuro pode ser efetuada, mas não sem enormes dificuldades.
Cite-se as lojas localizadas em prédios mistos, que possuem uma especificação de condomínio que prevê e impõe a participação no rateio das despesas ordinárias de condomínio pelas mesmas, das quais estas unidades não se beneficiam com quaisquer serviços do condomínio; cite-se também a forma de uso das vagas de garagem, que podem ser de localização indeterminada, com o uso de manobristas (que representa aumento das despesas ordinárias de condomínio), razão suficiente para que as mesmas sejam determinadas ou demarcadas desde logo (inciso p, do Art. 32 da Lei 4.591/1964), cujos arquivos podem ser obtidos no Cartório de Registro de Imóveis.
Dos vários critérios de rateio das despesas de condomínio
Este é um tema polêmico nas relações condominiais, sendo quase impossível de se obter a unanimidade das decisões.
Vejamos o problema do consumo de água em condomínios.
O rateio do consumo de água deve ser proporcional ao número de habitantes fixos da unidade, ou com base na área equivalente em custo das unidades, ou adotando o critério do coeficiente de proporcionalidade da NBR 12.721 ou em outro critério?
Quem consome água são os moradores do condomínio, condôminos ou não (inquilinos, visitas, prestadores de serviço, funcionários do condomínio, empregados da casa etc.), e não as áreas. Mas a limpeza destas áreas exige consumo de água proporcional à sua área física, e não à sua área equivalente, o que torna este assunto de difícil solução, mas que recebe ajuda da Lei Federal 13.312, de 12/07/2016 (esta determina que em de 5 anos todos os novos condomínios deverão ter medição individualizada de água).
Nos condomínios residenciais, as despesas ordinárias de condomínio costumam ser rateadas com o uso da proporcionalidade de áreas equivalentes (Quadro IV da ABNT NBR 12.721/2007), embora sempre haja a reclamação dos proprietários de unidades situadas no pavimento térreo, que alegam que não utilizam os elevadores e, portanto, não deveriam pagar despesas de manutenção dos elevadores e respectivo consumo de energia.
Cada edifício ou conjunto de edifícios com características particulares merece uma redação rigorosa de sua convenção para aplicar os critérios que adequados para rateio das despesas de condomínio, que poderia, por exemplo, ser o do rateio em partes iguais, quando todas as unidades sejam se não iguais, ou menos semelhantes em planta, independentemente se de cobertura ou se situadas no térreo.
Das despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio
Condomínios de utilização mista, que possuem lojas no pavimento térreo com acesso direto à via pública, e unidades residenciais nos pavimentos superiores são duas situações que costumam suscitar debates. Essas lojas não costumam participar do rateio das despesas ordinárias de condomínio, mas entendo que deveriam obrigatoriamente participar das despesas extraordinárias de condomínio, tais como repintura ou lavagem externa dos prédios, reforço de fundações ou das estruturas.
Nestes casos costumam ser utilizadas para rateio as frações ideais no terreno e demais partes comuns.
Já nos condomínios de âmbito complexo, compostos por conjuntos de prédios, ou nos chamados condomínios horizontais (geralmente conjuntos de casas), também devem ser previstos critérios de rateio das despesas de manutenção coletiva das ruas internas de acesso, sistemas de segurança etc.
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