O conselho Nacional de Seguros Privados determina que as seguradoras apresentem duas opções de contratação para o seguro de condomínios: A cobertura básica simples e a ampla.
A primeira cobre sinistros (incêndio, raio, explosão e queda de aeronaves), projetando um limite máximo de indenização de cada risco coberto. A segunda incorpora coberturas acessórias, amplia os valores de indenização de todos sinistros em comparação com a básica, mas aumenta substancialmente as franquias. Por exemplo, em três companhias consultadas, a franquia mínima para desmoronamento passa, da cobertura básica para a ampliada, de R$ 500,00 para R$ 25 mil; no caso de alagamento, em uma delas a franquia mínima vai de zero para R$ 50 mil.
Em geral, a cobertura ampla se estende aos riscos de danos elétricos, vendaval/ impacto de veículos terrestres, quebra de vidros, tumultos, desmoronamento, vazamento de sprinklers, vazamento de tanques e tubulações (colunas e caixas d’água, mas não ramais internos das unidades) e alagamento. Ela não abrange as coberturas de responsabilidade civil ou quaisquer outras.
Considerando que, na comparação entre as coberturas básica e ampla oferecidas por três diferentes seguradoras de primeira linha, os valores dos prêmios (custos) aumentam entre 73% e 115%, é de se perguntar se realmente vale a pena a contratação da modalidade ampliada. O maior valor coberto nas apólices de seguro predial é sempre o da cobertura de incêndio, que, no caso da modalidade ampla, é estendido para aquelas outras coberturas anteriormente citadas.
A título de ilustração, uma cobertura básica de R$ 25 milhões seria estendida para os casos de danos elétricos, vendaval/impacto de veículos terrestres, quebra de vidros, tumultos, desmoronamento, vazamento de sprinklers, vazamento de tanques e tubulações e alagamento, em conjunto, e não individualmente para cada uma delas.
A cobertura ampla pode ser interessante em alguns casos, e desnecessária em outros. No caso de um prédio na região central de São Paulo, onde o solo é estável, com ínfima probabilidade de desabamento, e não sujeita a alagamentos, essa modalidade de proteção dificilmente valeria a pena na relação custo e benefício.
Já no caso de uma edificação situada próxima a um aeroporto, ou em regiões sujeitas a alagamentos, como aquelas ao lado de rios ou córregos, ou em baixadas, a contratação da cobertura ampliada seria vantajosa.
Mas há outra opção para os síndicos: Contratar junto com a cobertura básica simples algumas acessórias, como danos elétricos, vendaval/impacto de veículos terrestres, vazamento de tanques e tubulações, quebra de vidros, seguro de vida de funcionários, desmoronamentos, responsabilidade civil do condomínio e do síndico (em valor suficiente para indenizar uma vida, algo em torno de R$ 800 mil a R$ 1 milhão), responsabilidade civil garagem (incêndio, roubo ou furto qualificado), responsabilidade civil garagem (colisão, incêndio, roubo e furto qualificado — apenas quando houver manobrista), responsabilidade civil portões automáticos e responsabilidade civil dano moral. É claro que isso deverá levar em conta o perfil do condomínio e sua disponibilidade financeira.
O custo de cada tipo de cobertura está diretamente relacionado à probabilidade de ocorrência de cada uma delas, e os danos elétricos lideram as estatísticas. De um total de cerca de 1.600 sinistros indenizados na carteira de uma grande corretora em 12 meses, 660 o foram por danos elétricos; 320 por responsabilidade civil de portões automáticos; 240 por quebra de vidros; 150 por vendaval, impacto de veículos e granizo; 110 por responsabilidade civil do condomínio; 40 por responsabilidade civil garagem; 35 por incêndio, raio, explosão e aeronaves; 30 por vida de funcionários; 25 por vazamento de tanques e tubulações; 6 por subtração de bens do condomínio; e apenas 11 por alagamento e 1 por vazamento de sprinklers. Esses dados representam um bom parâmetro para que o síndico decida qual o melhor escopo para o seu condomínio.
Matéria publicada na edição – 239 – outubro/2018 da Revista Direcional Condomínios
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