Entendendo cada conceito e os objetivos desses principais tipos de avaliação de uma edificação e de seus subsistemas.
Hoje já sabemos da importância da contratação de profissionais habilitados e capacitados em suas respectivas áreas para realização de certas atividades no condomínio. Porém, muitas delas não têm uma nomenclatura padronizada, assim como seus respectivos escopos. Isso se deve, muitas vezes, pela falta de referências normativas ou legais que norteiem esse processo.
Nesse artigo, tentaremos esclarecer esses aspectos controversos das atividades de vistoria, inspeção, perícias etc., específicos da área de engenharia, para que assim, os responsáveis pelas contratações tenham maior capacidade de análise e comparação de serviços no momento da solicitação de orçamento, contratação etc.
1 – Termos e definições
Como mencionado, as nomenclaturas (termos) não são padronizadas pelo mercado de perícias e engenharia diagnóstica, devido à carência de normas e referências técnicas sobre o tema. Dessa forma, será apresentado um glossário com base em referências mais relevantes legal e tecnicamente.
– Auditoria: Atividade que envolve a obtenção de evidências (registros, fatos ou outras informações) que avalia o atendimento a determinados critérios: políticas, procedimentos, normas técnicas ou requisitos usados como referência (Adaptado da ABNT NBR ISO 19.011/2012);
– Avaliação: Atividade que envolve a determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de um bem, de um direito ou de um empreendimento (ABNT NBR 13.752/ 1996);
– Inspeção Predial: Diversas atividades (processos) de avaliação das condições técnicas da edificação. Fundamenta-se em atividade de anamnese e de vistoria sensorial, podendo ter o apoio de testes e verificações expeditas, apurando as causas da situação, classificação da importância das falhas, anomalias e manifestações patológicas mais significativas, assim como indicação das ações necessárias para assegurar a conservação da edificação (Adaptado da ABNT NBR de Projeto de Norma Inspeção Predial, 2016);
– Inspeção Predial Especializada: A Inspeção Predial Especializada é um processo de menor abrangência e mais aprofundado de inspeção, que visa avaliar as condições técnicas de um sistema ou subsistema específico. Normalmente é desencadeada pela Inspeção Predial, de forma a complementar ou aprofundar o diagnóstico (Adaptado da ABNT NBR de Projeto de Norma Inspeção Predial, 2016);
– Perícia: Atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento, tais como, anomalias, falhas etc. (Adaptado da ABNT NBR 13.752/1996);
– Vistoria: Atividade de constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem (ABNT NBR 13.752/1996).
Com base nas definições acima, podemos resumir e comparar essas atividades, conforme descrito no Quadro 1.
Quadro 1 – Comparativo das atividades de perícias de engenharia
|
Atividade |
Objetivo |
Abrangência |
Meios |
Resultado |
|
Auditoria |
Verificar o atendimento a critérios pré-estabelecidos: procedimentos, normas técnicas, leis, etc. |
Amostral |
Análise documental; |
Lista de itens não atendidos de determinados critérios |
|
Avaliação |
Verificar o valor de mercado |
Amostral, ou |
Vistoria no local; |
Valor monetário do bem |
|
Inspeção Predial |
Avaliar as condições técnicas da edificação |
Edificação completa |
Análise documental; |
Lista de irregularidades; |
|
Inspeção Predial Especializada |
Avaliar as condições técnicas de um sistema ou subsistema específico |
Sistema / subsistema completo |
||
|
Vistoria |
Constatar e descrever um terminado fato, incidente, anomalia ou irregularidade |
Edificação ou subsistema completo |
Vistoria no local; |
Lista de irregularidades, e/ou |
|
Perícia |
Apurar causas de um terminado fato, incidente, anomalia ou irregularidade |
Edificação ou subsistema completo |
Análise documental; |
Lista de irregularidades; |
2. Tomada de decisão
No Quadro 2 (Abaixo) serão apresentados alguns exemplos de atividades de perícias de engenharia normalmente requeridas por condomínios (Eles estão enquadrados com base no Quadro 1).
Quadro 2 – Comparativo das necessidades do condomínio com as atividades de perícias de engenharia
| Necessidade |
Atividade |
|||||
|
Auditoria |
Avaliação |
Inspeção Predial |
Inspeção Predial Especializada |
Vistoria |
Perícia |
|
|
Recebimento de Obra |
X |
|
X |
|
|
|
|
Solução de alguma manifestação patológica (Ex.: umidade, trinca, etc.) |
|
|
|
|
|
X |
|
Identificação de anomalias de construção ou manutenção |
X |
|
X |
|
|
|
|
Check-up preventivo da edificação |
|
|
X |
|
|
|
|
Check-up preventivo de algum subsistema |
|
|
|
X |
|
|
|
Subsídio para plano de de prioridades de manutenções corretivas |
|
|
X |
|
|
|
|
Registro cautelar antes de execução de obra ou reforma |
|
|
|
|
X |
|
|
Indenização por perdas materiais |
|
X |
|
|
|
X |
3 – Conclusão
Portanto, é imprescindível que esteja claro para contratante e contratado, qual é o escopo de suas atividades e qual será o resultado final delas, a fim de que sejam comparadas as propostas de mesmo escopo, e que não haja frustações ou gastos desnecessários por parte do contratante.
Referências
ASSOCIAÇÂO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 9452: Inspeção de pontes, viadutos e passarelas de concreto – Procedimento. Rio de Janeiro, 2016
______. NBR 13752: Perícias de Engenharia na Construção Civil. Rio de Janeiro, 1996.
______. NBR 15575-1: Edificação Habitacional – Desempenho. Parte 1: Requisitos gerais. Rio de Janeiro, 2013.
ASSOCIAÇÂO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR ISO 19011: Diretrizes para auditoria de sistemas de gestão. Rio de Janeiro, 2012.
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