Pesquisa da AABIC mostra que 64% dos empreendimentos que levam o debate para assembleia decidem pela proibição das plataformas. Levantamento também mostrou que menos da metade dos condomínios coloca o tema em discussão para os moradores. Tramita no Senado o projeto de lei 748/2015, que altera a lei do inquilinato para atualizar o regime da locação para temporada.
O aluguel de imóveis por aplicativos digitais como Airbnb e Booking.com vem se tornando um dos principais motivos de conflitos entre proprietários e condomínios pelo Brasil. Apesar das controvérsias, a maioria dos empreendimentos residenciais de São Paulo ainda não debate a proibição ou liberação da prática em assembleia. Levantamento da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), realizado em novembro de 2018, mostrou que apenas 47% dos condomínios do Estado de São Paulo colocaram o assunto em discussão. Entre esses, 64% decidiram proibir a locação por aplicativos, enquanto 36% optaram pela liberação.
Ainda não há uma Lei Federal ou jurisprudências bem definidas para a locação de imóveis por plataformas digitais no Brasil, o que acaba deixando a questão ainda mais controversa. Para que as decisões em condomínios tenham alguma legitimidade perante a justiça, a OAB recomenda que a determinação final seja tomada com o consentimento da maioria absoluta de todos os condôminos (50% + 1). Já a AABIC sugere que o ideal é que a decisão reflita a vontade de 2/3 de todos os moradores, possibilitando assim uma alteração na própria Convenção Condominial.
Para o presidente da AABIC, José Roberto Graiche Júnior, é importante que moradores e síndicos aproveitem as assembleias para criar regras específicas caso o condomínio decida permitir os aplicativos. Entre as normas sugeridas pela associação está a criação de formulários internos com a qualificação dos viajantes, a disponibilização de cópia dos documentos dos hóspedes na portaria, além da obrigatoriedade de enfatizar no contrato regras sobre uso de elevadores, descarte de lixo, circulação de animais, barulho, entre outras. “O proprietário do apartamento deve ficar atento, pois qualquer infração cometida pelos hóspedes recairá diretamente sobre ele”, diz Graiche Júnior.
Ainda segundo o dirigente, os condomínios devem se preparar para adaptações na infraestrutura e na rotina de funcionamento em caso de aumento na circulação de hóspedes. Pode ser necessário, por exemplo, contratar mais funcionários e melhorar os sistemas de segurança. “Deve ser considerado ainda um aumento do consumo de água, energia elétrica e gás, elevando o valor do condomínio”, pondera o dirigente.
Para os defensores da hospedagem colaborativa, a locação por temporada, que não exceda 90 dias, já está prevista na Lei Federal 8.245/1991 como um direito do proprietário. Já os condomínios que pretendem banir as plataformas digitais se fundamentam no Artigo 3º do Decreto Federal 84.910/1980, que define a locação de diárias em um apartamento como característica essencial de serviços de hospedagem, como hotéis, flats e pensões. Segundo o artigo, é proibido explorar meios de hospedagem sem um registro na Embratur (Empresa Brasileira de Turismo), ou seja, a locação via aplicativo dá margem a uma mudança significativa na destinação do imóvel, que passa de residencial para comercial.
O uso das plataformas de hospedagem gera impasses entre proprietários, governo e comunidade nas principais metrópoles urbanas pelo mundo. Algumas são mais amigáveis, como Amsterdã, na Holanda. Outras mais restritivas, como Barcelona, na Espanha. No Brasil é ainda mais difícil prever alguma ação conclusiva do legislativo, sobretudo com a renovação do Congresso nas últimas eleições.
Algumas cidades turísticas tentam, por lei municipal, emplacar novas regras para regulamentar o aluguel por temporada em aplicativos. Caldas Novas, em Goiás, foi a primeira a cobrar imposto dos proprietários que anunciam imóveis pelos apps. Ubatuba, no litoral de São Paulo, tentou trilhar o mesmo caminho, mas a lei ainda depende de um decreto para entrar em vigor.
Enquanto isso, tramita no Senado o projeto de lei 748/2015, que altera a lei do inquilinato para atualizar o regime da locação para temporada, disciplinando a atividade de compartilhamento de imóveis residenciais por internet ou aplicativos. Ainda longe de ser pacificado nos tribunais, a expectativa é que alguns casos mais antigos cheguem em breve ao STF, dando finalmente ao tema alguma jurisprudência definitiva.
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