Essa triste situação ocorreu em um condomínio localizado na zona Norte de São Paulo, em uma obra de impermeabilização de toda a área térrea comum. O prazo acordado para a sua execução era de seis meses e seria pago um sinal de 20%, com o restante em nove parcelas.
Após dois meses de obra, porém, o dono da empresa começou a pressionar o síndico, alegando que precisava pagar os funcionários em dia para não paralisar os serviços. E seguiu pedindo valores maiores do que as parcelas combinadas. O síndico, temendo prejudicar o cronograma, passou a fazer pagamentos semanais à empresa, o que se estendeu por dois meses até que o prestador desaparecesse do condomínio e da cidade.
A situação se tornou mais desesperadora quando o síndico percebeu que já havia pago 70% dos serviços e que a empresa não havia realizado mais que a metade dos trabalhos. Foi preciso convocar uma assembleia emergencial para informar os condôminos sobre o ocorrido, bem como sobre a necessidade de se contratar outra empresa para concluir a impermeabilização e fazer novo rateio, dado que o valor já levantado não seria mais suficiente. Os condôminos, inconformados, resolveram processar o síndico pela má gestão da obra, uma vez que vários cuidados não tinham sido adotados antes da sua contratação.
Alguns deles poderiam, pelo menos, ter minimizado a situação. Esses cuidados são:
1 – Realizar levantamento cadastral de todas as empresas que farão parte da licitação e que serão apresentadas em assembleia para a escolha daquela que irá realizar o serviço: Junto ao Ministério do Trabalho, Junta Comercial, Cartório de Protesto, Justiça Federal e Estadual, Fazenda Municipal e até sites como o Reclame Aqui;
2 – Verificar o tempo de atuação da empresa no mercado;
3 – Dispor de um escopo único para a cotação dos serviços, de preferência realizado por um profissional especializado e independente, que não fará parte da execução da obra;
4 – Pedir às empresas endereços e telefones de clientes com mais de dois anos de atendimento. Ir até esses locais e conversar com os síndicos, funcionários e alguns moradores;
5 – Avaliar os custos das várias empresas, que deverão enviar uma planilha detalhada de cada um deles, além do cronograma com os prazos para a realização da obra;
6 – Mencionar de forma clara no contrato que os pagamentos serão proporcionais e realizados após a medição e avaliação do cronograma acordado;
7 – Exigir que o Contrato de Prestação de Serviço seja bastante detalhado e que inclua tudo que foi acordado, inclusive os compromissos verbais;
8 – Realizar levantamento dos antecedentes dos funcionários que irão trabalhar no condomínio;
9 – Requerer cópia das folhas do Livro de Registro de Empregado, comprovando o registro do funcionário;
10 – Pedir todos os meses que a empresa apresente folha de pagamento distinta para cada estabelecimento, contendo o nome dos segurados que prestaram serviço ao condomínio, cargo ou função, remuneração, descontos legais e a respectiva GFIP (Guia de Recolhimento do FGTS e de Informações à Previdência Social); e,
11 – Solicitar o comprovante do seguro dos funcionários que irão trabalhar no condomínio.
Outra precaução importante ao síndico é procurar negociar o menor sinal possível e evitar o pagamento à vista, mesmo que o valor aparente ser vantajoso financeiramente, dado o risco que ele assumirá se a obra não for realizada ou que não tenha a qualidade esperada.
Mesmo adotando essas cautelas, não há como o síndico afastar totalmente o risco de que fatos indesejáveis venham a ocorrer durante e/ou após uma obra. Entretanto, ele evitará ser responsabilizado por omissão, negligência ou imprudência, tendo provas de que fez tudo o que podia para evitar transtorno aos condôminos.
Matéria publicada na edição – 245 – maio/2019 da Revista Direcional Condomínios
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