A assembleia é um momento no qual os condôminos discutem as questões que afetam e afetarão a vida de cada um, a gestão da administração e os destinos estruturais do condomínio.
Existem três tipos de assembleias condominiais:
a) Assembleia Geral de Instalação: Nesta assembleia serão eleitos os administradores, é a primeira assembleia feita na história do condomínio. Também é aprovado o orçamento inicial, autorização do cadastro do CNPJ junto à Receita Federal e realizada a contratação do seguro obrigatório da edificação;
b) Assembleia Geral Ordinária: É disciplinada pelo Art. 1.350 do Código Civil (Lei Federal 10.406/2002), o qual prevê que “convocará o síndico, anualmente, reunião de assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente, eleger-lhe o regimento interno”. Pode também debater outros assuntos gerais, como a administração do condomínio;
c) Assembleia geral extraordinária: Pode ser convocada sempre que precisar, obedecendo aos critérios previstos na convenção do condomínio. Não apenas o síndico pode convocar, pois havendo recusa da convocação por este, ¼ dos condôminos poderá convocar, também de acordo o Art. 1.350, parágrafo 1º, do Código Civil.
A essas três assembleias foi acrescida hoje uma modalidade que está em uso pelos síndicos que possuem dificuldade de angariar votos, especialmente quando há necessidade de quórum especial. Trata-se da Assembleia Permanente, assim chamada porque não se encerra no mesmo dia. É o que ocorre, por exemplo, quando as deliberações têm que ser concluídas na data posterior por algum empecilho em terminar a assembleia, inclusive pela sua demora exacerbada. Como não é algo previsto no nosso sistema jurídico, a sugestão é que passe a ser prevista esta possibilidade na convenção, colocando a possibilidade na convocação da respectiva assembleia.
Seguindo a tendência da evolução digital, temos ainda a Assembleia Virtual, assunto muito falado atualmente e que vem para aproximar o condomínio da realidade moderna. Ela visa a aumentar a participação de moradores nas assembleias, que é um constante desafio do síndico.
Há algumas empresas no mercado com uma forma própria de congregar a Assembleia Virtual com a Presencial, levando ao que chamamos de Assembleia Híbrida ou Mista. Cada empresa tem sua própria forma, inclusive para suprir necessidades legais como a autenticação do participante da assembleia, um dos maiores questionamentos quando se fala de assembleia virtual. Em síntese, a pessoa, após cadastramento e login, ingressa na plataforma disponibilizada pela administração, vota objetivamente nos termos da enquete sugestionada conforme a pauta prevista no edital de convocação, gerando, ao final das suas respostas, uma procuração que poderá ser assinada fisicamente ou por meio de certificado digital, passando poderes para que o representante legal do condomínio vote nos exatos termos respondidos por esse condômino no âmbito digital. O representante levará a procuração no dia da assembleia presencial e então será feita a ata computando seus votos para posterior registro.
Essa forma pode ocorrer no atual sistema jurídico e independentemente de qualquer alteração legislativa, pois a sugestão encontra suas bases em legislação específica de outro ramo do Direito, fazendo uso da analogia. Explica-se: Tendo em vista a omissão do Código Civil no que tange à forma pela qual sejam realizadas as votações, utiliza-se como analogia a Lei das Sociedades por Ações, quando estipula, em seu Art. 127, Parágrafo Único, que “considera-se presente em assembleia geral, para todos os efeitos desta Lei, o acionista que registrar a distância sua presença, na forma prevista em regulamento da Comissão de Valores Mobiliários”.
Ambas essas realidades são tratadas no Projeto de Lei nº 548/2019, proposto pela Senadora Soraya Thronicke e recentemente aprovado na Comissão de Constituição e Justiça e que seguirá para a Câmara dos Deputados em breve. Referida proposta de lei possibilitará à assembleia dos condomínios edilícios a votação por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada do voto dos condôminos ausentes à reunião presencial, quando a lei exigir um quórum especial para a deliberação da matéria, alterando o Código Civil conforme texto abaixo:
“Art. 1º – A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a viger acrescida do seguinte Art. 1.353-A:
Art. 1.353-A
Quando o quórum especial acaso exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais, a correspondente deliberação poderá ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião, desde que:
I – tal possibilidade tenha sido explicitada no instrumento de convocação da assembleia;
II – seja disponibilizado a todos os condôminos, anteriormente à colheita de seus votos, o inteiro teor da ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, do qual deverão constar a transcrição circunstanciada de todos os argumentos então esposados acerca da matéria a ser submetida à deliberação e informações acerca do modo como se procederá à votação e do período em que ela deverá ocorrer;
III – a administração do condomínio disponibilize aplicação de internet ou outro expediente eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar individualmente, mediante senha de acesso, justificar o teor do voto, caso queira, e ter acesso de forma contínua, imediatamente após o registro de cada manifestação, ao teor do voto e da eventual justificação dos demais condôminos, singularmente identificados por seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.
§ 1º Somente após o cômputo dos votos eletrônicos e presenciais e a publicação de seu somatório, a reunião da assembleia será dada por encerrada, e os respectivos acréscimos, referentes exclusivamente à deliberação eletrônica, serão feitos à ata da assembleia, a que se dará, assim, sua redação final.
§ 2º Se não houver proibição expressa na convenção, a assembleia poderá, alternativamente, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro de prazo não superior a 30 (trinta) dias, do voto dos condôminos ausentes, ainda que sem utilização de meio digital, desde que lhes seja apresentada ata da assembleia contendo o detalhamento dos pontos de vista acerca da questão em deliberação.”
A legalização do voto eletrônico, da assembleia virtual e da assembleia permanente colocará uma pá de cal na discussão e em tentativas judiciais de nulificação de assembleias que ocorrem nesse sentido, tentando uma conexão com a realidade contemporânea, onde todos estão conectados digitalmente.
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