Inspeção nos sistemas e estruturas das edificações dá garantia de segurança e preservação do bem. Por exemplo, ela auxilia no desenvolvimento de um plano de recuperação da estrutura e eventual reforço, com a previsão de se fazer escoramentos secundários para auxiliar na distribuição de carga e não sobrecarregar o elemento a ser reforçado.
Reprodução de imagem da TV Globo.
Lamentavelmente nos deparamos com mais um desabamento de prédio residencial, desta vez na Praia de Iracema, em Fortaleza, resultando na morte de duas pessoas até a tarde do dia 15/10 (dia da tragédia). Informações preliminares apontam que o edifício de 7 andares tinha 40 anos e passava por reformas.
Sabemos, infelizmente, que não serão as últimas mortes decorrentes de desabamentos de edifícios que teremos notícias, pois a conservação predial ainda é pouco discutida em assembleias de condomínio, legislação e até entre os gestores de condomínio.
Neste interim, compete ao síndico observar as normas sobre a conservação e manutenção predial, cujo planejamento e ações poderão trazer maior segurança a todos os condôminos.
De acordo com a ABNT NBR 5.674, o proprietário de uma edificação é responsável pelo seu uso e manutenção, devendo observar as normas técnicas, manual de operação e, em caso de condomínio, os condôminos são responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e corresponsáveis pelo conjunto da edificação.
Dessa forma, é extremamente importante que o síndico exija do condômino o plano de reforma e a ART (ou RRT), devidamente assinados por engenheiro ou arquiteto, que deverá acompanhar a obra.
Entretanto, para garantir que tal obra não traga problemas, é recomendável que o síndico contrate um profissional que, além de “fiscalizar” se as obras dos condôminos estão sendo realizadas de acordo com a documentação entregue, realize a inspeção predial, para avaliar o nível de conservação da estrutura do edifício, apontar eventuais deficiências nas instalações de gás, impermeabilização, hidráulica, elétrica, combate a incêndio, entre outras.
A inspeção predial resultará num laudo técnico, permitindo ao síndico que tenha conhecimento sobre a conservação do edifício, identificar problemas, definir prioridades e para garantir a segurança e habitação do edifício, agir rapidamente para solucioná-los, expondo em assembleia a necessidade da execução de obras.
Não há uma lei nacional que obrigue a realização de inspeção predial, mas no Congresso Federal está em tramitação os Projetos de Lei nº 3.370/2012 e 6.014/2013, que determinam a obrigação da inspeção predial. Algumas cidades como Rio de Janeiro, Fortaleza, Porto Alegre e Salvador já determinaram a obrigatoriedade da inspeção predial, bem como nas cidades paulistas de Bauru, Jundiaí e Ribeirão Preto.
A periodicidade da inspeção predial depende da vida útil e da manutenção preventiva realizada no edifício, sendo certo que ela trará benefícios ao condomínio, pois além de valorizar o patrimônio dos proprietários, garantirá a segurança e preservará a vida de muitas pessoas.
No caso do edifício localizado em Fortaleza, identificado como Edifício Andrea, há indícios que, além da falta do acompanhamento dos trabalhos por um profissional qualificado, não houve aparentemente um estudo prévio sobre as condições da estrutura existente e de como os trabalhos deveriam ser realizados.
Não há estrutura que entre em colapso sem que tenha havido sinais prévios nos elementos estruturais que a compõem. As imagens amplamente divulgadas pela imprensa mostram que os pilares estavam sem a cobertura de concreto, suas armaduras principais e secundárias totalmente expostas e oxidadas e o concreto apresentava um aspecto muito poroso. A presença de um profissional qualificado, no caso um engenheiro civil, iria sinalizar ao síndico a necessidade de um plano de recuperação da estrutura e o eventual reforço, bem como a necessidade de escoramentos secundários para auxiliar na distribuição de carga e para não sobrecarregar o elemento a ser reforçado.
Há mais de duas décadas foram feitos trabalhos, inovadores na engenharia brasileira, para a recuperação de vários edifícios na orla de Santos, em São Paulo. Esses edifícios apresentavam grandes deformações em sua estrutura em função dos recalques elevados das fundações. Para resolver esse problema uma equipe técnica multidisciplinar foi contratada e as medidas necessárias foram tomadas a fim de reforçar a estrutura e trazer os edifícios para sua verticalidade total sem que houvesse danos financeiros aos seus proprietários ou perdas de vidas.
Alexandre Rossignolli é advogado e Jefferson Olympio Pereira é engenheiro civil.
Mais informações: alexandre@lilianeleite.com.br.
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