Imagine que um homem, após atuar por oito anos como síndico, procure a Justiça pleiteando um vínculo empregatício com o condomínio.
Alegando ter sido transformado ao longo do tempo em um “trabalhador subordinado”, ele passa a cobrar um valor de R$ 50 mil pelos anos que, no seu entendimento, teria ficado sem receber salário.
O caso aconteceu de verdade no Rio Grande do Sul e foi parar no Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região (TRT-4). Após três anos de julgamento, a Justiça fez valer a lógica e o bom senso ao negar o pedido de vínculo, dando ganho de causa ao condomínio. Isso porque o síndico exerce uma atividade peculiar de administração e representação do condomínio, ou seja, é eleito ou escolhido pela assembleia geral para exercer um mandato. Suas principais atribuições, salvo em algumas exceções, não decorrem de um contrato de trabalho.
O entendimento vale, inclusive, para síndicos contratados, que recebem uma remuneração mensal como prestadores de serviços autônomos, mas não se enquadram nas especificações que regem o princípio da CLT: Prestação pessoal do serviço (pessoalidade), continuidade e subordinação ao empregador. Cabe lembrar que as atribuições do síndico estão dispostas no Código Civil e são muito mais ligadas ao exercício de um cargo de gestão: Gerir o patrimônio, prestar contas, fazer cumprir a Convenção e representar o condomínio.
A hipótese de contratação do síndico como empregado do condomínio não é praticada no mercado, nem é recomendada pela Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Além de descaracterizar o desempenho da função, optar por essa modalidade levaria a um considerável aumento de encargos para o condomínio, refletindo em custos desnecessários para os moradores.
Uma sugestão de proteção extra para os condomínios é procurar síndicos que desenvolvem uma estrutura mais organizada e profissional. Muitos profissionais já constituem empresas e podem emitir notas fiscais referentes aos serviços prestados, o que afasta a possibilidade de vínculo empregatício. No caso dos síndicos condôminos, a ata da assembleia de eleição já basta para comprovar o teor do acordo.
Outra sugestão é estabelecer em ata de assembleia a forma de contratação do síndico. Optar por mandatos mais curtos, com até um ano de duração, também é uma medida interessante. A ata deve sempre trazer elementos claros sobre rescisão, dando ao Conselho do condomínio o poder de destituir profissionais que eventualmente não consigam cumprir a função como esperado. Foi pensando nisso que a Aabic criou um contrato padrão para síndicos externos.
Seja qual for o modelo de contratação, as principais atribuições de um síndico decorrem de lei e não propriamente de um contrato de trabalho. Fica evidente que o Código Civil já cumpre a função de disciplinar a atividade, protegendo os síndicos e resguardando os condomínios de gestores inadequados. Eventualmente, projetos de lei aparecem isoladamente no Congresso, alguns com boas intenções, mas outros tantos apenas para tumultuar uma situação já formalizada. A importância do síndico deve, claro, ser reconhecida, mas legislações adicionais às existentes só serviriam para encarecer os custos e criarem uma reserva de mercado.
Matéria publicada na edição – 254 – março/2020 da Revista Direcional Condomínios
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