O INÍCIO
A convenção deve servir de mapa para que o síndico administre bem o condomínio. Seguindo uma hierarquia de leis, no topo está a Constituição Federal, seguida pelo Código Civil (agrupamento de normas que regulam as relações privadas da sociedade), da lei 4591/64 (conhecida como lei dos condomínios), e finalmente a convenção e o regulamento interno do condomínio. Portanto, nem a convenção nem o regulamento podem contrariar a legislação vigente no país.
A convenção, por definição, regulamenta a administração e as relações entre os condôminos. O documento é registrado em cartório de imóveis. Todo morador deve ter uma cópia da convenção do seu condomínio. Uma cópia autenticada original deve ficar com o síndico e para os condôminos bastam cópias comuns. Moradores novos, que não tenham recebido a convenção da administração ou do antigo proprietário, podem solicitar uma cópia no cartório onde o texto foi registrado.
Geralmente, o documento é entregue na primeira assembléia, quando é implantado o condomínio. Nessa assembléia inaugural elege-se o primeiro síndico e aprova-se a convenção feita pela construtora. O ideal, segundo a administradora de empresas e consultora na área de condomínios Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, seria que a construtora entregasse a convenção no ato da compra do apartamento, mesmo nos casos de compra na planta, para que o morador tivesse tempo de analisá-la. “A minuta da convenção consta da documentação do prédio desde seu início e é uma exigência da lei 4591/64”, afirma.
Na prática, ainda conforme Rosely, as convenções acabam padronizadas pelas construtoras. O mesmo texto é usado para muitos condomínios, alterando-se apenas dados como metragem dos apartamentos, por exemplo. A convenção, explica a consultora, deve atender as especificidades de cada edifício. “O síndico acaba assumindo um prédio com uma convenção cheia de problemas, quando ela deveria servir de auxílio à sua administração”, conclui.
PRINCIPAIS ITENS
Apesar das peculiaridades de cada condomínio, certos tópicos costumam fazer parte da maioria das convenções:
– Discriminação da área que cada um possui em metros quadrados (tanto da parte comum como da autônoma).
– Porcentagem de fração ideal a que cada um tem direito à área de terreno. Entende-se que fração ideal é a parte que não é possível dividir das áreas comuns e do terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino.
– Formas de convocação, quoruns exigidos e competência das assembléias.
– Mandato e atribuições do síndico, conselho e subsíndico.
– Penalidades para os condôminos ou possuidores que não cumprirem com as determinações da convenção e do regulamento interno.
Qualquer alteração a ser feita na convenção precisa da aprovação de 2/3 dos condôminos.
REGULAMENTO INTERNO
O dia-a-dia do condomínio é regido pelo regulamento interno. Nele constam as normas de conduta que moradores, visitantes e funcionários devem respeitar para garantir a boa convivência no condomínio (por exemplo, as regras para o uso das áreas comuns, como piscina e salão de festas). Pelo novo Código Civil, o regulamento não deve mais ser um documento apartado da convenção, mas fazer parte dela. As alterações no regulamento também precisam da aprovação de 2/3 dos condôminos.
QUANDO MUDAR A CONVENÇÃO
Convenção e regulamento interno não são eternos e precisam de alterações periodicamente. Principalmente com a entrada em vigor do Novo Código Civil, em janeiro/2003, que trouxe uma série de modificações na legislação, é necessário que os condomínios adequem suas convenções.
Veja abaixo alguns exemplos do que precisa ser alterado, em razão do Novo Código Civil:
– Multa devido a atraso no pagamento do condomínio, que era de até 20% caiu para 2%.
– Multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial para infratores reiterados.
– Locação/venda da garagem.
– Definição do “comportamento anti-social”.
– etc…
É fundamental que o trabalho de revisão da convenção seja feito em parceria com a administradora, com a participação dos moradores e a orientação de um advogado especializado.
Foi o que ocorreu no Condomínio Edifício Saint Paul Ville. O síndico Paulo Sérgio Romani levou o advogado Michel Rosenthal Wagner para fazer uma palestra na assembléia, mostrando as necessidades das alterações. A assembléia, então, aprovou a mudança. Uma comissão de quinze moradores passou a se reunir quinzenalmente para avaliar a minuta apresentada pelo advogado e sugerir mudanças. Seis meses depois e com o texto final pronto, Paulo enviou aos moradores uma circular comunicando que a nova convenção estava pronta. “O texto tem mais de 30 folhas e o regimento interno foi incorporado à convenção. Para os moradores que se interessaram, enviei a convenção via e-mail”, explica o síndico. Chegou a hora de recolher as assinaturas dos condôminos, já que é preciso 2/3 de aprovação para alterar a convenção. “O zelador é peça fundamental nessa etapa do trabalho. Temos muitos proprietários que moram no interior, além de apartamentos que ainda pertencem à construtora”, diz.
Apesar da dificuldade em recolher as assinaturas e da resistência às mudanças encontrada em muitos condôminos, Paulo afirma que as alterações são necessárias. “Adaptamos as multas estipuladas pelo novo Código Civil ao nosso condomínio. Por exemplo, determinamos que se o condômino atrasar o pagamento do condomínio quatro vezes por ano, ele pode receber uma multa de cinco vezes o valor da taxa condominial”, comenta.
Além das multas, a nova convenção se preocupou com o relacionamento entre os moradores e criou o Conselho de Qualidade de Vida, que cuidará da reciclagem do lixo, de cursos para os funcionários e de atividades de lazer. Segundo o advogado Michel, quando se percebe que a convivência no condomínio não é saudável, é hora de mexer na convenção. “O texto final da convenção deve regulamentar e incentivar o uso das áreas comuns. Em prédios com muitos jovens, por exemplo, pode-se criar um conselho juvenil e estimular a criação de grupos de esportes”, exemplifica.
Matéria publicada na edição Nº 67 em agosto de 2003 da Revista Direcional Condomínios.
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