A Convenção é o principal documento para a existência de um condomínio, visto que o seu corpo de normas estabelece o estatuto jurídico condominial, por meio de regras matriciais que culminam por estabelecer os direitos e os deveres da coletividade condominial.
O Regimento Interno (RI), por sua vez, é o documento de feição normativa que regula a conduta dos condôminos e demais moradores, com prioridade para a disciplina aplicável ao uso das áreas comuns, tendo por objetivo garantir condições de boa convivência. Dada a sua peculiar especificidade, o Regimento Interno se subordina às regras da Convenção e com ela não pode conflitar.
Ademais, o texto normativo da Convenção e do Regimento Interno, para além de seu alcance específico, se destina ainda a regrar rotinas afetas a terceiros, como é o caso dos empregados do condomínio, dos terceirizados, dos visitantes, dos inquilinos e dos colaboradores em geral.
Em sua qualidade de relevante instrumento de gestão, tanto a Convenção como o RI precisam estar adequados à realidade condominial, alinhados com a legislação de regência, personalizados em relação às demandas específicas de cada condomínio e, especialmente, atualizados sob o prisma dos princípios que orientam as boas práticas de governança.
Não raro, por falta de disposições específicas e por ausência de previsão de regras, tanto a Convenção como o RI costumam deixar brechas, lacunas normativas, das quais se aproveitam principalmente aqueles que desrespeitam os preceitos inerentes à harmônica convivência e os deveres de urbanidade e respeito para com o próximo.
Uma Convenção atualizada e personalizada às necessidades do condomínio deve se pautar por estabelecer os deveres e poderes do síndico e dos órgãos colegiados; deve conter normas de segurança física e patrimonial; regras relacionadas à política de proteção de dados (em conformidade com a LGPD); normas que orientem o exercício do poder disciplinar do síndico; bem como as sanções adequadas aplicáveis aos detratores das regras condominiais.
Assembleias presenciais e/ou virtuais
Deve ainda, especialmente a Convenção, atentar para a necessidade de reger as assembleias presenciais e/ou virtuais, regrando com detalhes a maneira que será adotado o rateio das despesas, os direitos, os deveres e obrigações de cada morador, os deveres do síndico e dos membros do conselho, a composição do fundo de reserva e de eventuais fundos específicos (como, por exemplo, os vinculados a obras, reformas ou projetos especiais), dentre outros assuntos de suma importância à administração do condomínio.
Essa necessária e indispensável atualização das normas de regência do condomínio deve ainda definir com clareza o modo de contribuição para a quitação das despesas ordinárias e extraordinárias, as matérias de competência das reuniões assembleares, o emprego e a forma do uso de procurações, se haverá admissibilidade da contratação ou não de um síndico profissional, assim como o quórum exigido para a aprovação do que for decidido em colegiado, desde que não previsto, anteriormente, em lei.
Para que possa ocorrer a alteração do texto da Convenção de condomínio torna-se imprescindível obter a manifestação favorável de, no mínimo, 2/3 dos condôminos, evitando desta maneira frequentes alterações por interesses pessoais, dentre outros; já o Regimento Interno, se destacado da Convenção, como convém que se apresente, em tomo autônomo, poderá ser modificado pelo quórum de maioria simples (metade mais um dos presentes à assembleia), especialmente se assim estabelecer o texto convencional.
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