Inadimplência, obras emergenciais e previsão orçamentária equivocada podem comprometer as finanças do condomínio. Síndicos apontam como não ficar paralisado neste cenário, gerir cobranças e prosseguir com manutenções.
Advogado Thiago Natalio orienta fazer provisionamento da inadimplência
Imprevistos acontecem. Quem já não escutou essa máxima? Ela é verdadeira, mas os síndicos devem saber como lidar com o imponderável. Caixa zerado, ou em baixa, ainda é resultado principalmente de inadimplência descontrolada – é claro que más gestões e obras emergenciais podem bagunçar as finanças do condomínio. Mas um bom começo é gerir bem as unidades inadimplentes.
“Costumo dizer que o condomínio tem que chegar primeiro no devedor, não pode esperar o cartão de crédito ou a concessionária de energia cobrá-lo. O condomínio deve mostrar a importância do seu crédito, com seu jurídico muito presente”, constata o advogado Thiago Natalio de Souza, que trabalha na área condominial e de cobranças. Thiago recomenda que o condomínio atue com uma régua de cobrança (fluxo de etapas de comunicação com o cliente), definida previamente entre a gestão do condomínio e a sua advocacia. Por exemplo: qual é o momento de ser distribuída a ação judicial? “Após três meses de uma cobrança ativa, porém respeitosa, precisa ser distribuída uma ação judicial, até para que o síndico faça a sua lição de casa. Isso evita também que os condôminos inadimplentes vejam o condomínio com descrédito, achando que nunca serão cobrados efetivamente”, explica.
Com a ação judicial distribuída, o síndico inclusive pode dar retorno se questionado em assembleia, de que fez a sua parte. “A partir da ação de execução, a solução será no tempo da Justiça. É obvio que o fato de ter uma ação judicial não impede que as cobranças extrajudiciais continuem. O andamento do processo continua, mas seguimos cobrando o condômino. Muitas vezes quando o inadimplente recebe uma intimação, ele percebe que chegou o momento de fazer um acordo”, completa o advogado.
No passo a passo da cobrança condominial, um bom acordo é a melhor solução para as duas partes. “É importante que condômino e condomínio cheguem juntos a um acordo bem planejado. A ideia de propor um acordo que o inadimplente não conseguirá cumprir não funciona. Ele acaba aceitando no desespero, com medo de perder o apartamento em um leilão, e logo volta a dever novamente”, resume Thiago.
Controle de cobranças
Síndico profissional e administrador de condomínios Pierre Willm: rígida régua de cobrança
Quando se trata de inadimplência, para o síndico profissional e administrador de condomínios Pierre Willm o segredo está em acompanhar rigidamente o caixa. Três dias após o vencimento, ele pede às administradoras a lista de inadimplência. Ele se lembra de um condômino de um edifício com apenas 11 unidades que estava inadimplente há dois meses. “Falei com o proprietário, que nunca havia deixado de pagar suas taxas, e ele alegou não ter recebido os boletos. Fato é que logo depois ele quitou a dívida. Faço questão de estar muito próximo dos proprietários. Afinal todos estamos sujeitos a erros de percurso”, diz.
Pierre estabelece uma rígida régua de cobrança: D-10 (10 dias antes do vencimento): emissão dos boletos; D-3: lembrete de vencimento; D+5: lembrete de boleto vencido; D+10: análise do relatório de inadimplência; D+15: carta de cobrança; D+25: contato humano pela administradora; D+55: notificação extrajudicial; D+90: cobrança judicial. Ele admite que raramente, nos nove condomínios onde é síndico, chega a entrar com ações judiciais.
Inadimplência à parte, segundo o advogado Thiago, para manter o caixa do condomínio saudável, nada melhor do que fazer uma previsão orçamentária muito próxima da realidade. Ele recomenda ratear o percentual da inadimplência na previsão orçamentária. “Você irá aumentar um pouco mais o valor da taxa dos adimplentes. Os pagantes pagam pelos não pagantes? Em tese não é verdade. No final das contas, aqueles que não pagam vão pagar um dia, e um valor mais alto pela sua própria inadimplência. Com uma previsão correta e o provisionamento da inadimplência, a tendência é que o condomínio não tenha problemas de caixa”, sentencia.
Verba para as manutenções
Síndico profissional Paulo Mujano: capital em banco de investimento
Caixa em baixa não pode ser desculpa para postergar a manutenção do condomínio. O síndico profissional Paulo Mujano coloca essa ideia em prática nos condomínios que gere. Ele lembra de um condomínio que administrou na Vila Mariana. “Havia R$ 1.200,00 em caixa quando assumi. Precisávamos impermeabilizar o térreo porque chovia mais na garagem do que fora”, recorda. Paulo conseguiu pagar o fornecedor em 15 parcelas. “Fiz um rateio de 15 parcelas com uma margem de segurança. O conselho era unânime em afirmar que não ia dar certo porque teríamos uma grande inadimplência. E a inadimplência foi nula porque fizemos um trabalho de mostrar a importância da obra.”
Já em um condomínio comercial na região da Avenida Paulista, era preciso reformar a entrada, defasada. Sessenta e seis por cento das unidades estavam vagas. O prédio tinha R$ 100 mil em caixa. Paulo rateou mais R$ 50 mil e fez a reforma, inclusive instalando catracas. Mas os funcionários antigos não deram conta de manusear os novos equipamentos de controle de acesso. O síndico levantou o capital necessário para a rescisão dos funcionários a juros interessantes em um banco de investimentos. “Em assembleia conseguimos unanimidade favorável ao empréstimo e à demissão. Isso foi há seis meses. Hoje a taxa de ocupação do condomínio é de quase 100%.”
Paulo tira um aprendizado dessas histórias: “Os condôminos precisam entender que um condomínio é feito de manutenções e de um plano diretor que não pode ser deixado de lado. Ou o síndico tem um plano de investimentos, arrecada para isso, ou o prédio terá problemas graves lá na frente”, arremata.
Matéria publicada na edição 288 abr/2023 da Revista Direcional Condomínios
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