Os meses de outubro e novembro do ano passado trouxeram dois novos casos de desabamento em edificações residenciais, o primeiro total (em Fortaleza), o outro parcial (em São Paulo). O Edifício Andrea ruiu completamente na Capital do Ceará, deixando nove mortos, entre eles a própria síndica.
Vídeos que circularam na internet mostraram um acentuado grau de desgaste do concreto e corrosão das armaduras dos pilares da garagem.
Já em São Paulo, em condomínio localizado na região dos Jardins, a queda de uma marquise matou um jovem e feriu seu colega. O assunto é muito sério e estamos arriscados a não aprendermos com esses últimos eventos se não abordarmos a questão das inspeções prediais sob o imperativo de que sejam aplicadas juntamente com as normas de desempenho (ABNT NBR 15.575) e de gestão de manutenção (ABNT NBR 5.674).
Contratar as inspeções, tão somente, não afastará eventuais riscos de colapso de uma instalação ou da edificação como um todo. O que precisa é haver, concomitantemente, um firme propósito dos gestores em utilizar os relatórios das inspeções para desenvolver e aplicar um plano de manutenção de curto, médio e longo prazo no condomínio. Além disso, os laudos a serem produzidos deverão considerar o máximo de registros técnicos anteriores, como projetos e documentos de reformas já realizadas, muitas delas sendo apenas serviços paliativos.
É claro que uma vistoria mais detalhada de um setor da edificação e/ou o laudo geral da inspeção predial poderão alertar os síndicos e os condôminos quanto à falta de processos de manutenção, indicando intervenções necessárias em instalações e estruturas. No entanto, estas ferramentas terão efetividade apenas se servirem como auditoria de orientação de um plano de manutenção já implantado, indicando ajustes necessários conforme seu grau de urgência ou certificando os procedimentos contidos neste programa.
O plano de manutenção, que deve atender à NBR 5.674, também precisa trazer o histórico de intervenções contratadas no passado. Qualquer serviço paliativo pode acabar mascarando a situação real de uma estrutura e comprometer uma nova avaliação de engenharia que venha a ser contratada pelo condomínio.
No caso de Fortaleza, mesmo que tenha havido um diagnóstico prévio (vistoria ou inspeção predial), parece que não se trabalhou o histórico da edificação, ou seja, não se aplicou normas como a NBR 5.674 e NBR 16.280 (de gestão das reformas das áreas comuns e privativas). Quando aplicadas as orientações dessas normas, é possível identificar a necessidade ou não de escoramentos, de projeto de reforço, eventual risco de colapso, bem como fazer um cronograma de avaliação e/ou obra e definir demais procedimentos técnicos.
Temos proposto que os condomínios adotem como estratégia de gestão da segurança da edificação os dez princípios a seguir:
• Levantar todo o contexto de planejamento e idealização da edificação pelo incorporador e construtor, pois isso deverá ser respeitado nos processos posteriores de manutenção preditiva, preventiva e corretiva;
• Conhecer o conceito estrutural da edificação (por exemplo, se é estrutura reticulada ou autoportante), além de toda a sua documentação técnica;
• Elaborar o plano da gestão condominial, desenvolver o planejamento financeiro do condomínio, além do programa de manutenção, com base nas informações acima e na contratação de relatórios de vistoriais e inspeção predial;
• Implantar o programa de gestão de manutenção detalhando prazos, intervenções necessárias, procedimentos técnicos indicados etc. Neste contexto, as vistorias e inspeções deverão ser utilizadas para a melhoria contínua do processo;
• Implantar um programa de gestão de reformas com base na ABNT NBR 16.280, tanto nas obras que envolvam as áreas privativas quanto nas áreas comuns;
• Antes de obras mais importantes que envolvam o tema da engenharia, dispor de consultores para que seja realizado o correto diagnóstico e análise, bem como o planejamento prévio da obra, de forma a orientar o processo de cotação, execução e fiscalização, a exemplo de uma recuperação estrutural, restauro de fachadas ou impermeabilização;
• Por fim, realizar ações com a comunidade interna, seja o treinamento da equipe de manutenção ou campanhas de conscientização dos condôminos quanto à situação real do prédio.
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