A administração imobiliária, tanto de imóveis em geral, como de condomínios e loteamentos, tem sido debatida faz muitos anos em vários segmentos. É desenvolvida multidisciplinarmente por administradores de empresas, contadores, advogados, engenheiros e tantas outras profissões, uma vez que não há requisito formal ou de formação para o desenvolvimento da atividade.
O cliente, em sua maioria, provém da área residencial, mas há também da comercial (escritórios e/ou lojas), de galpões industriais, pequenos ou enormes, assemelhados a minicidades, com o oferecimento dos mais variados serviços, tornando cada dia mais complexa a administração terceirizada das atividades condominiais.
Estes serviços compreendem responsabilidades das mais variadas, devendo os profissionais envolvidos terem o perfil generalista e multidisciplinar. São corresponsáveis pela manutenção e valorização patrimonial, econômica e financeira deste parque edificado – desde a Instituição do condomínio até o final de sua vida. Estão ainda encarregados da gestão patrimonial e poupança das pessoas, investimentos que ganham valor na medida em que ocorre uma boa administração destes patrimônios. Há também corresponsabilidades com os prestadores de serviços “quarteirizados”. E, finalmente, com a gestão de recursos humanos de funcionários diretos e indiretos, a mediação de conflitos internos, a manutenção de equipamentos como geradores e elevadores, a contratação de seguros com apólices cada vez mais individualizadas e a segurança jurídica na operação dos contratos diversos. Outro item que tem entrado na pauta de ações das administradoras é a sustentabilidade, promovendo desde a coleta seletiva até a individualização da medição de água e gás.
A boa administração valoriza ou desvaloriza a propriedade imobiliária – depois de construída. Daí para frente só há o que manter e valorizar, e o administrador está envolvido neste ciclo, virtuoso ou não, fazendo com que o produto imóvel seja ou rejeitado ou disputado no caso de venda ou locação.
Portanto, na hora de contratar uma empresa os condomínios devem verificar sua capacidade jurídica, se está regularmente constituída; se preenche requisitos organizacionais adequados, como estrutura tecnológica para realização de suas atividades; se os recursos humanos atrelam-se aos centros de capacitação e treinamentos das entidades do setor; se tem em seu quadro sócio-diretores, gerentes ou executivos com formação profissional adequada, conhecimento e experiência neste ramo de atividade; sede física em condições de funcionamento e atendimento aos clientes e fornecedores; ficha financeira adequada em bancos de dados cadastrais públicos e privados; e se está livre de títulos protestados.
Os desafios que se colocam hoje em dia na administração dos grandes condomínios, verdadeiras cidades conjugados com centros de comércio, serviços, escritórios e até shoppings centers, estão na manutenção das vias internas, áreas de lazer, áreas para atividades que vão de academias a restaurantes; na administração de contratos de segurança em regiões cada vez mais violentas; de contratos de alta tecnologia; de loteamentos “migrando” da ilegalidade para a legalidade; e no acompanhamento das alterações legislativas cada vez mais complexas. Não nos esqueçamos ainda da complexidade na gestão dos conjuntos de habitação de interesse social.
Importante saber que nesta estrutura quem sempre contrata é o Síndico, avalizado pela Assembleia, que por sua vez concentra todas as responsabilidades, fiscais, trabalhistas, previdenciárias, civis e penais, e, especialmente, as do cumprimento dos usos e costumes, e normas específicas previstas na convenção e no regimento interno.
Hoje em dia ainda há muitas administradoras (pessoas jurídicas) ocupando o cargo de Síndico profissional, o que é permitido em lei.
Ao se decidir pela contratação de uma administradora, devem ser consideradas as características do condomínio, sua complexidade, custos envolvidos, até porque, em regra, estas empresas obtêm uma economia de escala (administram muitos edifícios) que resulta em economia real para o condomínio.
Matéria publicada na Edição 172 – set/12 da Revista Direcional Condomínios.
