Além de contratar o seguro condominial, o síndico deve gerir a apólice, verificando valores e coberturas realizadas.
Que a contratação do seguro do condomínio é uma das grandes responsabilidades dos síndicos não é novidade para gestores bem-informados. Vale frisar que a contratação do seguro para a edificação é obrigatória e está prevista no artigo 1.346 do Código Civil: “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”. Importante lembrar ainda que, de acordo com a Susep (Superintendência de Seguros Privados), autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda, responsável pelo controle e fiscalização dos mercados de seguro, a contratação do seguro deve ter a intermediação de um corretor.
Feita essa introdução, é preciso verificar como os síndicos estão contratando o seguro – e quais os riscos de não fazer a contratação corretamente.
Para Carlos Alberto dos Santos, profissional com mais de 25 anos no mercado de seguros e gestão de riscos, que atuou em grandes seguradoras e há dez anos trabalha com análise e mitigação de riscos em condomínios, a própria visão do universo condominial a respeito do funcionamento dos seguros é equivocada: “Muitos síndicos acreditam que a seguradora nunca vai indenizar o condomínio. Mas não é o que acontece. A seguradora realizará a indenização de acordo com o que foi contratado.”
Na prática, Carlos tem visto que uma grande maioria de síndicos, no lugar de buscar o corretor da sua confiança, ou um profissional que tenha experiência com condomínios na sua carteira, contrata o seguro com intermediação da administradora. “Quem acaba auxiliando o síndico na contratação é a administradora. Mas o síndico deveria ser orientado pelo corretor quanto ao que deve ser contratado, quais as coberturas necessárias, os riscos que devem ser excluídos e o que não será coberto pelo seguro”, aponta Carlos.
O síndico profissional Luís Lopes comenta que é comum o síndico contratar apenas o que ele denomina de “seguro de prateleira”, aquele que só cobre o essencial: “Vejo que muitos síndicos encaram o seguro apenas como uma obrigatoriedade. Pedem para o corretor fazer a cotação, escolhem a proposta mais barata e que parcele em 10 vezes, sem se preocuparem com o que está na apólice, mas somente com os valores.”
Carlos Alberto complementa que o síndico costuma se preocupar mais com a seguradora contratada do que com a escolha do corretor. “Os síndicos buscam seguradoras top de linha, enquanto deveriam buscar corretores top de linha. Os corretores de pastinha, e não desmerecendo os corretores pequenos, são simplesmente transmissores de propostas das seguradoras para o síndico. O corretor é importante porque ele irá defender o condomínio no momento de um sinistro. Quando o condomínio precisa de um ‘advogado’ para agir por ele, o corretor não mostra força nem argumentos para defendê-lo. Nessa hora quem vai bater de frente com a seguradora é o síndico, que fica cobrando, tomando negativas e se desgastando”, explica.
CALCULANDO AS COBERTURAS
Uma apólice de seguros é composta pelas coberturas seguradas, pelos riscos não cobertos e pelos riscos excluídos. Outra falha muito usual nos seguros de condomínios é a contratação das coberturas erradas. “Por exemplo, se uma área comum ou um apartamento inundou por ruptura de tubulações não deve ser acionada a cobertura de alagamento, mas sim a de ruptura de tubulações. Por isso os síndicos devem ter um corretor que saiba avaliar os riscos, as vulnerabilidades de cada condomínio. Por exemplo, cobertura de vidros, dano elétrico, vendaval, queda de raio, responsabilidade civil garagista, e aí sim desenhar a apólice conforme aquele patrimônio”, pondera Carlos.
O especialista em seguros Felipe Cavalcante resume que os seguros de condomínios são prioritariamente destinados a cobrir eventos acidentais, ou seja, que não podem ser previstos ou evitados pois têm natureza inesperada. “A cobertura básica simples previa só a incidência de incêndios. Com a evolução da necessidade de coberturas, ela passou a ser descrita como incêndio, raio, explosão ou queda de aeronaves. O cálculo dessa cobertura deve levar em conta o valor necessário para limpeza e reconstrução das edificações comuns, áreas de lazer comuns e conteúdo de propriedade do condomínio, estando excluídas as unidades autônomas”, orienta.
Felipe completa que, além da cobertura básica, “de acordo com a composição, estrutura e desejo de se precaver dos potenciais riscos, também podemos incluir em uma apólice de condomínio as coberturas acessórias, que podem ser diversas”. Entre as principais estão: vazamentos de tubulações, danos elétricos, desmoronamento, impacto de veículos terrestres, responsabilidade civil do condomínio e do síndico, danos a portões e quebras de vidros. Já a cobertura básica ampla tem um custo bem maior e inclui danos materiais de causa externa de qualquer natureza.
Sobre a cobertura para riscos de alagamentos, é importante avaliar, segundo o especialista, se a seguradora contratada tem em suas condições de atendimento o alagamento. “Algumas não cobrem e não possuem cobertura adicional para isso, constando expressamente nas condições gerais como risco excluído e inviabilizando a indenização por este motivo. As seguradoras que fazem este tipo de cobertura solicitam algumas avaliações e medidas protetivas para estarem seguras de que os condomínios não estão negligenciando ou facilitando as condições, aumentando riscos potenciais”, pontua.
Aliás, ter a manutenção do prédio em dia é condição indispensável para não ter problemas em caso de utilização do seguro. Carlos Alberto comenta que uma situação comum é a ruptura de tubulações por excesso de pressão, causado por falta de manutenção nas válvulas redutoras de pressão: “Por norma, a manutenção das válvulas redutoras deve ser feita a cada seis meses. Como o síndico quer receber uma indenização se ele não está cumprindo com sua obrigação e com as normas?”.
Carlos aponta outra falha dos síndicos: a inflação dos valores das coberturas. “Muitos gestores acreditam que, se uma cobertura é de R$ 100 milhões, esse será o valor pago em caso de sinistro. Mas não é o que acontece. A seguradora irá avaliar o valor do bem depreciado. Por isso o síndico precisa de alguém capacitado para avaliar efetivamente os bens do condomínio, ou seja, o quanto eles valem para efeito do seguro. Muitas vezes, o valor das coberturas é inflado. O condomínio paga um seguro mais caro, mas sem direito a receber o valor total das coberturas”, constata.
NA PRÁTICA
Sempre que assume a gestão de um condomínio, Luís Lopes verifica a apólice contratada e, sendo o caso, leva para o conselho e para assembleia as aprovações para novas coberturas. “Já assumi condomínios com contratação demais e outros com coberturas a menos”, relata, citando um empreendimento que possuía no contrato cobertura para sauna, quadras, duas portarias, onerando o valor do seguro, mas tais instalações não existiam na edificação.
Em um condomínio em Pinheiros, o síndico acionou a cobertura de rompimento de tubulações do seguro quando estourou a prumada de água quente na suíte da unidade do terceiro andar, alagando o apartamento abaixo. Com um agravante: no lugar do banheiro, o apartamento do segundo andar havia instalado um closet com uma marcenaria de altíssimo padrão. A água danificou até mesmo o piso de tacos da unidade do primeiro andar. A seguradora restituiu a conta alta dos reparos.
Luís recomenda também a contratação do seguro de Responsabilidade Civil do síndico em uma apólice a parte. “A dor do síndico são os apontamentos: todo mundo gosta de apontar para o síndico. Está chovendo e pingando: culpa do síndico. E infelizmente hoje temos casos de agressões aos síndicos. Há situações em que o síndico precisará contratar um advogado para se defender, e esse custo é coberto pelo seguro”, aconselha.
Matéria publicada na edição 298 mar/24 da Revista Direcional Condomínios
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