Competem aos síndicos três grupos de atribuições distintas: as diretas, indiretas e aquelas relativas ao exercício da função
A Lei 10.406/2002 ou Código Civil, como legislação regulamentadora da vida privada dos brasileiros, trata sobre condomínios no Livro de Direito das Coisas, no Título da Propriedade e Capítulo VII, denominado Condomínio Edilício.
Por mais aberta que a legislação seja quando fala sobre condomínios, ou seja, permitindo que cada um possa se autoregulamentar, a legislação norteia alguns itens como sendo principais.
Assim, para o administrador do condomínio, ou seja, o síndico, sendo ele contratado ou não, a legislação apresenta três tipos de atribuições: diretas, indiretas e relativas às funções.
As atribuições diretas, previstas no Art. 1348, estão assim definidas:
- I – convocar a assembleia dos condôminos;
- II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- IX – realizar o seguro da edificação.
As atribuições indiretas, ainda que não definidas pelo próprio Código, são aquelas que competem somente ao síndico fazer, por força legal de outras normas, de forma objetiva ou subjetivamente, tais como:
- I – permitir a entrada de executores de obras quando as mesmas são feitas no interior da unidade, após receber a documentação exigida;
- II – observar os quóruns especiais exigidos em lei;
- III – convocar assembleias;
- IV – coibir o uso irregular das unidades.
Já as atribuições relativas à função, ainda que não estejam em lei, são naturalmente obrigações do síndico, entre elas destacamos:
- I – manter a ordem e paz nos condomínios;
- II – tratar de forma igual os condôminos e moradores;
- III – conhecer a coletividade no intuito de saber o que poderia ou não ser aplicado na coletividade;
- IV – fazer agestão das pessoas que atuam no condomínio como funcionários, colaboradores, prestadores de serviços, entre tantos outros.
Observa-se nestas atribuições que muito embora exista para a legislação uma diferença entre possuidor e proprietário, para o síndico não há que se ter uma distinção, pois administrar o condomínio é administrar a coletividade, o todo e não parte dela, ou ainda para parte dela.
O valor agregado por uma boa administração é percebido na valorização imobiliária, quando o todo é encontrado em ordem.
Mas se o síndico não cumpre com suas atribuições, não solicitando uma transferência para terceiro, como previsto nos Artigos 1349 e 1348 (§ 2o), não restará alternativa senão destituí-lo, por maioria absoluta, enquadrando-o em um dos motivos previstos em lei: praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Importante lembrar que a clareza em interpretar a subjetividade da legislação, quando existir, competirá inicialmente à assembleia e não ao Poder Judiciário, uma vez que o interesse da coletividade deve sempre prevalecer, desde que legítimo e legal.
Matéria complementar da edição – 208 de dez/jan-2016 da Revista Direcional Condomínios
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