“As multas devem sempre ter um caráter educativo e não meramente arrecadatório, motivo pelo qual se deve estabelecer uma gradação em porcentuais da taxa condominial para a primeira infração e as reincidências, definindo-se, ainda, os casos em que as punições deverão ser aplicadas em grau máximo e sem advertência prévia.”
Quando alguém infringe o Regulamento Interno, a Convenção, as decisões da assembleia e a legislação, fica em falta com o condomínio e, às vezes, não tem consciência disso. Há síndicos que deixam de aplicar multas a esses casos porque acham que, se o fizerem, “ficarão mal com seus vizinhos”, o que é uma visão totalmente equivocada da questão. Primeiro, é preciso separar a figura do síndico daquela do vizinho.
Para que os moradores obedeçam às regras de convivência em condomínio, é preciso que haja um Regulamento Interno muito claro, estabelecendo a forma de aplicar advertências e multas aos condôminos infratores.
As multas devem sempre ter um caráter educativo e não meramente arrecadatório, motivo pelo qual se deve estabelecer uma gradação em porcentuais da taxa condominial para a primeira infração e as reincidências, definindo-se, ainda, os casos em que as punições deverão ser aplicadas em grau máximo e sem advertência prévia, como atos de vandalismo ou assédio moral ou sexual aos empregados.
Como a Constituição Federal veta a indexação ao salário mínimo, o ideal é estabelecer no Regulamento Interno (RI) que as infrações gravíssimas e flagrantemente dolosas sejam punidas com multa pecuniária de valor equivalente ao de uma cota condominial vigente à época da falta. Para as demais infrações, lembrando aqui a questão do caráter educativo das punições, pode-se estabelecer no RI 25% da cota na primeira infração; 50% na primeira reincidência; 75% na segunda reincidência; e 100% a partir da terceira reincidência.
Para amenizar o sentimento de revolta do morador (inconsciente da própria falta), o síndico deve dizer a ele que as regras servem para proteger a todos, e que, se ele (gestor) for omisso, relevando a infração cometida, terá de fazer o mesmo com qualquer outro condômino infrator, e aí, o Regulamento Interno perderia a razão de ser.
Afinal, poderá chegar o dia em que aquele mesmo condômino infrator venha a reclamar de outrem, e, certamente, só a aplicação isenta de punições às infrações às regras garantirá a ele que seus direitos, estabelecidos pelo Regulamento, serão também integralmente assegurados.
Vale ainda lembrar que de todas as multas cabe recurso à próxima assembleia, não podendo o síndico recusar-se a inserir na pauta a apreciação do recurso, por se tratar de direito constitucional de ampla defesa. A estrita observância do Regulamento Interno, da Convenção e das leis garante a segurança física e jurídica do condomínio.
Vale ainda lembrar que a Lei 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, traz, em seu Art. 21, o seguinte dispositivo: “A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber. Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino”. Por exemplo, no caso da necessidade de se multar um síndico infrator.
Matéria complementar da edição – 236 – julho/2018 da Revista Direcional Condomínios
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