Poderes e responsabilidades de cada um. Desde os primórdios o homem organiza-se em sociedade na busca do melhor viver, com mais saúde, segurança e, por que não dizer, sossego.
É claro que as formas de organização foram evoluindo e, em torno da propriedade, seja para moradia ou para trabalho, esta evolução levou a humanidade a este ente sui generis, denominado Condomínio Edilício.
Nesta forma organizacional a propriedade é dividida em áreas de convívio comum, e áreas privativas ou de uso exclusivo, que, por sua proximidade, reverberam efeitos no que é comum. Todos os proprietários de unidades em condomínio são como “sócios” nas áreas comuns e, de acordo com a proporção de sua propriedade no todo, se reúnem e votam as decisões deste coletivo.
Neste sentido, é a assembleia geral de condôminos o órgão mais importante em condomínios, instância maior de poder, e suas deliberações vinculam a todos, ainda que ausentes ou discordantes. Por sua relevância, são exigidos alguns procedimentos formais para convocação, instalação e validade legal das decisões tomadas nesta sede.
O Código Civil prevê a realização anual de uma assembleia, denominada ordinária, para tratar sobre o orçamento para o próximo ano-exercício, sobre as contas e atos da gestão passada e, quando for o caso, para eleger o corpo diretivo. Além desta assembleia, pode haver tantas outras quantas forem necessárias para qualquer tipo de assunto do condomínio, chamadas extraordinárias. Na chamada deve constar data, horário e local da reunião, temas a ser abordados.
Comumente, no último item da ordem do dia são tratados “assuntos gerais de interesse do condomínio”, temas que podem ser colocados para discussão, mas não para decisão, sob pena de excluir da participação os condôminos ausentes e não cientes. Ou seja, não pode haver em assembleia inovação ou invenção que sobreponha ou extrapole a ordem do dia. É vedado por lei a participação e o voto de condôminos inadimplentes. No dia, a assembleia é aberta e os presentes assinam a lista de presença.
No caso de procurador, não deveria ser necessário o reconhecimento de firma do outorgante, mas se assim for a prática no condomínio, é salutar permitir-se a apresentação do documento com firma reconhecida em um razoável prazo de 24 horas. Para o sucesso da assembleia recomenda-se que se dê em ambiente de congraçamento, com algo de beber e comer. O clima deve favorecer a agradabilidade e as discussões devem se dar com urbanidade e bom senso.
Instalada pelo síndico, este pedirá aos presentes que escolham o presidente e o secretário da assembleia, cuja autoridade deve ser respeitada para um bom resultado. Deve-se evitar escolher para estes cargos o síndico ou conselheiros, em razão dos temas versarem em regra sobre atos da gestão. Ao presidente da assembleia compete conduzir os trabalhos seguindo a ordem do dia, ter pulso firme para manter a ordem no recinto, saber falar em público e, mais que tudo, saber ouvir, dando a palavra mesmo àqueles que discordam, estipulando e controlando o tempo destinado a cada intervenção. Ao secretário, responsável pela redação da ata da assembleia, caberá tomar nota das discussões e do resultado das decisões, para que o documento retrate fielmente o ocorrido. Em alguns casos, diante de temas complexos, recomenda-se inclusive o uso de gravador. Escolhidos presidente e secretário, passa-se então à leitura da ordem do dia, discutindo-se e deliberando-se cada item.
A ata pode ser redigida durante a reunião, ou então posteriormente, e deve ser enviada a todos os condôminos. É de bom tom submeter, à posterior assembleia, a leitura e ratificação do conteúdo da ata da anterior. Ainda, de acordo a quantidade de temas da ordem do dia, às vezes torna-se necessário suspender os trabalhos, designando data para sua continuidade, com o que se considera a assembleia em sessão permanente. Para o conhecimento de todos e validade perante terceiros, mesmo não sendo obrigatório, é conveniente registrar a ata em cartório, conferindo publicidade às deliberações tomadas na assembleia.
Lembramos que o papel do síndico é o de representar os condôminos e obedecer a assembleia, cumprindo e fazendo cumprir suas deliberações, sempre tendo em vista o beneficiário deste sistema decisório – o coletivo – em nome do que é positivo e salutar, que é viver em harmonia, mesmo que não de maneira uniforme.
Michel Rosenthal Wagner é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/SP – seccional Pinheiros, e Membro do Conselho Jurídico da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi.
Matéria publicada na edição 155 mar/11 da Revista Direcional Condomínios
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