Coworking, minimercados, home office, pet place, reformas nas unidades, assembleia virtual, locação de curta temporada, deliveries etc.: Uma lista infinita de novos serviços, normas ou hábitos exige a atualização da Convenção e do RI do condomínio.
Síndico Eduardo Silva: Comissão o ajudou na revisão das normas em condomínio de quase 6 mil moradores. Cortinas das janelas são padronizadas em tons claros para manter a harmonia das fachadas
Uma das controvérsias mais ruidosas dos últimos anos relacionadas aos condomínios, envolvendo os animais de estimação, foi superada em 2019 após a decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) que tornou improcedente a proibição pelas convenções da presença dos pets nas unidades privativas. Esses entes estão hoje tão incorporados à realidade condominial e ao seio familiar que as discussões entre os condôminos migraram para a criação ou não de espaços pet nas áreas comuns e a regulamentação de seu uso.
No Condomínio Flex Imigrantes, localizado em Diadema, Região Metropolitana de São Paulo, uma praça interna arborizada e um pet place cercado compõem um cenário bucólico. A praça destina-se à descontração dos moradores, onde é possível jogar cartas, fazer piquenique e conversar com os amigos, dentro das regras da boa convivência. Estão vetadas, por exemplo, “algazarras” que incomodem os vizinhos ou qualquer barulho após às 22hs (queixas são averiguadas através do uso do decibelímetro). Já no pet place é preciso recolher as fezes dos animais e manter o portão fechado.
Os novos ambientes exigem a revisão e atualização periódica dos instrumentos normativos do condomínio, previstos pelos Art. 1.333 e Art. 1.334 do Código Civil. São eles a Convenção, que estabelece a forma de rateio, trata das assembleias, sanções etc.; e o Regimento Interno (RI), o qual traz regras de “conduta dos condôminos e demais moradores, com prioridade para a disciplina aplicável ao uso das áreas comuns, tendo por objetivo garantir condições de boa convivência”, pontua o advogado Vander Ferreira de Andrade.
Não à toa, o RI é o que mais se atualiza, a exemplo de uma revisão promovida no Flex Imigrantes e aprovada em assembleia em dezembro de 2019. Condomínio implantado entre os anos de 2015 e 2016, com 10 torres, 1.599 apartamentos e um edifício garagem de 8 andares com 1.482 vagas, o Flex sentiu a necessidade de ajustar suas normas conforme aumentou a ocupação e surgiram novos serviços ou necessidades, afirma o síndico Eduardo Silva. Morador, ele era subsíndico de sua torre quando assumiu um mandato tampão como orgânico, em 2018; a partir de 2019 se tornou profissional.
Com as janelas dos quartos das unidades sem veneziana, uma das primeiras iniciativas no condomínio, logo na implantação, foi padronizar as cortinas nas cores branco cru ou cinza, buscando-se preservar a harmonia das fachadas. Esse foi um ponto alterado na recente atualização do RI, observa Eduardo. “Acrescentemos a cor bege e permitimos a instalação de película branca ou jateado transparente. Houve uma flexibilização.”
Com cerca de 6 mil moradores, o Flex precisou ainda reforçar a obrigatoriedade do uso do crachá na vaga de garagem, com mudança no padrão de identificação; ampliar em 2 horas o tempo de serviços e obras nas unidades aos sábados; regulamentar a circulação dos animais nas áreas comuns e pet place; mudar o fluxo nas vias de tráfego; limitar para 2 vezes no bimestre a quantidade de locações dos salões de festas pelas unidades. Quanto ao barulho, tema que costuma desafiar a “boa convivência” nos condomínios, reclamações têm sido administradas com o auxílio do decibelímetro; a cada queixa, o funcionário da segurança confere os decibéis, faz o relatório da ocorrência para a administração, que, se for o caso, tomará as medidas cabíveis (notificação e aplicação de multa em caso de reincidência, instrumentos que fazem parte da Convenção).
Depois da atualização do RI, e de inúmeras mudanças introduzidas no Flex Imigrantes, como o minimercado, delivery de padaria, carne, pet shop, salão de beleza etc., Eduardo não pôde, entretanto, mexer na Convenção. “Ela é inadequada para o perfil do condomínio, deveríamos ter a isenção da taxa de rateio para os membros do corpo diretivo [são 18], como os subsíndicos, que administram mais de 500 pessoas por torre!” Mas para alterar a Convenção, o síndico precisaria da anuência de 2/3 das 1.599 unidades.
Novas tendências & o RI
O síndico profissional Roger Prospero, que administra, entre outros, o condomínio- clube onde mora na zona Sul de São Paulo, e para o qual foi reeleito em março passado, promoveu uma atualização integral do Regimento Interno do empreendimento de 268 unidades. Em seu depoimento, Roger sintetiza quais as questões normativas dos condomínios têm exigido mais atenção: “Revisamos todos os artigos e atualizamos principalmente o que diz respeito aos novos costumes da sociedade, como o pet place, que nasceu da necessidade de criarmos um espaço interno para os animais de estimação; locação temporária (Airbnb); inadimplência (atualizada conforme a evolução da lei e das formas de cobrança); uso do ateliê como coworking; eventos (feira livre, food truck etc.); e instalação de minimercado”.
Praça do Condomínio Flex Imigrantes, com pet place cercado ao fundo (à dir.)
Matéria publicada na edição – 266 – abri/2021 da Revista Direcional Condomínios
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