“Caixão perdido”: o condomínio pode aproveitá-lo?

Localizado, em geral, sob lajes no subsolo ou ocultos por paredes, o “caixão perdido” tem recebido a atenção de síndicos no sentido de viabilizar o seu aproveitamento. No entanto, a medida exige estudo de engenharia e regularização junto à Prefeitura.

O chamado “caixão perdido” refere-se, normalmente, a áreas sem uso nem acesso comum na edificação, pois, durante a fase de projeto da obra, foi concebido que elas não seriam adequadas para uso, seja porque excederiam a taxa máxima que se pode construir em um terreno ou porque não seria adequado utilizá-la. Neste caso, por não atender aos requisitos de habitabilidade ou segurança necessários aos usuários, o que pode ocorrer pela inviabilidade técnica (não há recursos tecnológicos para aproveitamento da área) ou financeira (muito caro para se adequar o local para uso humano).

Portanto, um síndico que pretenda sugerir ao condomínio o aproveitamento da área, deverá estudar:

1) A questão legal sobre a cota de construção máxima permitida pela Lei de Zoneamento para a sua região e terreno;

2) A viabilidade técnica, e;

3) A viabilidade econômica.

Se o impeditivo inicial estava na cota de área construída permitida ao local, situação mais comum, deve-se solicitar à Prefeitura a permissão de seu uso, por meio de alvará de construção ou reforma com aumento de área. No município de São Paulo, áreas com até 30m² não necessitam de permissão para ampliação. No entanto, se desde a época do projeto se identificou falta de condições de segurança e habitabilidade para o uso deste local, será necessário um novo e detalhado estudo de engenharia, considerando-se todos os requisitos de desempenho trazidos pelas normas técnicas, em especial a ABNT NBR 15.575/2013.

Os principais requisitos a serem atendidos e que mais podem restringir o uso do local são:

• Segurança no uso e operação (risco de queda por desníveis ou ruptura de elementos; irregularidade das superfícies; risco de ruptura e dessolidarização de sistemas; risco de explosões etc.)
• Segurança contra fogo (risco de ignição ou propagação de fogo);
• Saúde e Higiene (locais com materiais tóxicos, agentes patogênicos etc.);
• Qualidade do ar (locais com baixo teor de O2, alto teor de poluentes atmosféricos etc.);
• Desempenho Lumínico (locais sem ou com baixa iluminação natural e artificial);
• Desempenho Térmico (locais com temperaturas muito baixas ou altas);
• Desempenho Acústico (locais muito ruidosos);
• Resistência mecânica ou estrutural (locais sem resistência suficiente para ocupação de pessoas ou com risco de impacto acidental durante o uso).

Ressalta-se, como dito anteriormente, que normalmente essas áreas existem porque entendeu-se na fase de projeto que não seria adequado utilizá-las, notadamente por não atenderem aos requisitos de habitabilidade ou segurança necessários aos usuários. O profissional que poderá refazer esta avaliação é o engenheiro civil ou arquiteto, em especial com experiência e/ou especialização em desempenho de edificações, aprovações de reformas e, dependendo do caso, também especialista em estruturas.

Há outro aspecto a ser considerado: A legislação do município de São Paulo não menciona o termo “caixão perdido” como área não computável, mas existe a definição de “área sem permanência humana”, conforme o Art. 108 do Código de Obras (Lei municipal nº 16.642/2017). Desta forma, se este local denominado como “não computável” vier a receber condições de habitabilidade, ele se tornará “computável”, gerando acréscimo nos valores do IPTU.

Por fim, no caso de o condomínio observar a impossibilidade de dar outra destinação ao “caixão perdido”, a administração deverá providenciar um meio de acesso seguro ao local para manutenção e inspeção predial periódica.

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