CNPJ: essencial para os condomínios. Entenda a importância do CNPJ e o que fazer caso o condomínio não esteja legalizado.
Condomínio sem CNPJ é praticamente como um cidadão sem CPF ou RG. A inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) é fundamental para o condomínio existir de fato e poder manter relações com terceiros. “Podemos dizer que o condomínio que não tem CNPJ não tem uma personalidade perante terceiros. Ainda que seja um condomínio para quem mora, pois possui área comum, área privativa e o dia a dia de um condomínio, não possui meios de estar vivo frente a terceiros e assim ter relações com outras pessoas naturais, físicas ou jurídicas”, expõe o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira.
Segundo José Roberto Graiche, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), ainda que não caracterizados como pessoas jurídicas, os condomínios edilícios, sujeitos à incidência, à apuração ou ao recolhimento de tributos federais administrados pela Receita Federal do Brasil (RFB), estão obrigados a se cadastrar no CNPJ (Instrução Normativa RFB 748/2007, artigo 11). “Com efeito, qualquer condomínio que contratar empregados é obrigado a possuir registro no CNPJ, pois a folha de pagamento de salários é sujeita à incidência do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF). Igualmente, para se efetuar o recolhimento do PIS, é necessário o lançamento do CNPJ do condomínio”, afirma.
O advogado Cristiano completa que, além da questão de contratação de funcionários, outras atividades do condomínio exigem o CNPJ, desde uma simples abertura de conta em banco até a compra de produtos ou contratação de prestação de serviços. “O CNPJ estaria para o condomínio como o CPF, o RG, a Carteira de Trabalho e o PIS estão para as pessoas físicas, pois não basta a certidão de nascimento, ou seja, a instituição e a convenção de condomínio. Há que se ter o registro perante os órgãos públicos para começar a existir e ter sua emancipação, podendo daí por diante manter relações jurídicas com terceiras pessoas”, define Cristiano.
Além disso, o CNPJ é necessário para que o condomínio cumpra suas obrigações tributárias. Vale lembrar que desde janeiro de 2009, de acordo com a Lei 14.865/08, os condomínios da cidade de São Paulo passaram a ser responsáveis pela retenção do ISS na fonte, referente a notas fiscais de serviços específicos. Para tanto, é necessária a inscrição no Cadastro de Contribuintes Mobiliários – CCM, para o que, mais uma vez, é preciso o CNPJ do condomínio. “Assim, torna-se imprescindível a inscrição do condomínio no CNPJ, pois, do contrário, o mesmo estará impossibilitado de efetuar a retenção e não terá como recolher os valores à Receita Federal e/ou à municipalidade, o que poderá ocasionar penalidades por parte da fiscalização por descumprimento à norma legal, podendo, inclusive, ser obrigado a recolher os valores que deveria ter retido e não o fez”, sustenta Graiche, presidente da AABIC.
Ou seja, para que o condomínio possa cumprir com usas obrigações, o CNPJ é essencial. “O CNPJ possibilita que os condomínios tenham uma identidade jurídica. É imprescindível para que o condomínio atenda às exigências fiscais e procedimentais advindas, por exemplo, da contratação de funcionários, caso da retenção de IR e recolhimento do PIS. Além disso, o CNPJ permite que o condomínio faça a expedição do boleto para recolhimento da taxa condominial”, completa Graiche.
Mas, se o condomínio não possui CNPJ o que fazer para regularizá-lo? A AABIC orienta quanto ao passo a passo necessário:
1º) expedição do Habite-se (pela construtora/ incorporadora);
2º) inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis;
3º) solicitar o desmembramento do IPTU por unidade;
4º) elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio (art. 1.333 do Código Civil);
5º) convocação da primeira Assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo;
6º) registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção;
7º) inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).
Graiche complementa que para fazer a inscrição do condomínio no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), é necessário instalar no computador dois programas: um contendo a ficha de inscrição (PGD-CNPJ) e outro, chamado de ReceitaNet, para enviar tal documento para a Receita Federal. Os dois programas são obtidos na página da Receita Federal na Internet (www.receita.fazenda.gov.br). O presidente da entidade recomenda que a inscrição no CNPJ seja providenciada o quanto antes para evitar problemas futuros, resguardando, ainda, a responsabilidade dos síndicos. “Levando-se em conta que o síndico é o mandatário legal da massa condominial, a ele cumpre zelar pela regularidade dos condomínios, em obediência aos ditames legais. O síndico, como contribuinte, deve estar em dia com a Receita Federal e o nome que consta na ata de eleição deve ser o mesmo que consta na Receita”, informa. Para que ocorra a inscrição no CNPJ é necessário que o CPF do síndico conste como responsável junto à Fazenda Nacional. É importante ressaltar que, havendo qualquer modificação na representação legal do condomínio, o seu cadastro no CNPJ deverá ser atualizado.
Graiche frisa ainda que a não realização, pelo síndico, da inscrição do condomínio no CNPJ poderá inviabilizar as atividades condominiais inerentes à regular gestão administrativa, ocasionando prejuízos para o condomínio. “Nesse caso, comprovando-se a responsabilidade do síndico pelos prejuízos sofridos, ensejará uma ação de indenização com fundamento na responsabilidade civil (artigos 186 e 927 do Código Civil)”, diz. Se, em decorrência da não inscrição no CNPJ o condomínio deixar de recolher tributos, estará sujeito a fiscalização e eventual imposição de multa. “Considerando o não pagamento dos respectivos tributos e o consequente início de um processo judicial, e provada a omissão do síndico como representante condominial, este poderá, ainda, sofrer constrição em seu patrimônio pessoal. Por fim, cumpre ressaltar a importância e a seriedade com que o síndico deve desempenhar suas funções na gestão condominial, a fim de evitar qualquer responsabilidade por eventual descumprimento legal”, afirma o presidente da AABIC.
Cristiano De Souza orienta ainda que, até que promovam a regularização de sua situação, os condomínios irregulares têm outra saída: a criação de associação de moradores. “Essa associação deve ter em seus estatutos os objetivos claros, ou seja, substituir provisoriamente as funções do condomínio legalizado. Nesses casos, aconselho um cuidado redobrado e muito mais atenção, contando com advogados que conheçam a matéria para que acompanhem o trâmite”, adverte.
Matéria publicada na edição 134 abr/09 da Revista Direcional Condomínios
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