A Lei 10.406/2002, que instituiu o novo Código Civil brasileiro (C.C.) e, entre seus dispositivos, um capítulo destinado ao Condomínio Edilício, prevê a aplicação de sanções financeiras aos proprietários que não cumprirem com inúmeros de seus deveres, os quais se encontram relacionados nesta mesma legislação.
Mas em quase três décadas atuando como síndica, raramente chegamos a esse tipo de penalização (A Lei 4.561/1964, que normalizava as questões do condomínio antes do C.C., também previa, em seu Art. 21, a aplicação de multas ao infrator, previstas na Convenção ou Regimento Interno).
Inicialmente, do ponto de vista doutrinário (da legislação), cumpre destacar que a condição básica para se alcançar uma convivência plena e segura entre os condôminos está no respeito e cumprimento às normas do C.C., da Convenção, do Regimento Interno e das decisões das assembleias. Pois o atendimento aos direitos e deveres dos condôminos criam reciprocidades, instituem um clima de confiança e possibilitam, assim, o bem-estar do ambiente coletivo. No condomínio existem áreas de domínio comum e áreas privativas e seus proprietários e usuários devem ter em mente que a liberdade de cada um é limitada, até interferir na do outro.
Portanto, o condômino que vier a negligenciar quanto à observância das questões constantes nas normas condominiais estabelecidas, transgredindo-as, causará problemas inconcebíveis, que poderão ultrapassar a tolerância e o equilíbrio da vida condominial, tornando sua conduta punível. Conforme a lei, a transgressão aos deveres condominiais fica sujeita à penalidade que consiste na aplicação de multa, custo que não poderá ultrapassar a cinco vezes o valor da contribuição mensal, de acordo com o Art. 1.336, § 1º e § 2º, do Código Civil.
Um desses deveres é contribuir com as despesas do condomínio, já que o seu descumprimento representa um fator econômico grave, que gera caos à coletividade, ao obrigar, na maioria das vezes, os condôminos adimplentes a efetuarem um rateio extra para suprir os encargos do inadimplente. Afora isso, demais condutas inconvenientes do condômino, que não mantém a postura condizente, quebram a ordem, provocam incômodos à vida local, desrespeitam as normas de convivência, tornam-no um elemento causador de conflito social.
Síndica no mesmo condomínio há 28 anos, tenho, no entanto, por norma agir com ponderação antes de aplicar multas. O objetivo é afastar um eventual risco de pré-julgamento, prezando pelo princípio da boa-fé, o qual norteia a legislação brasileira. Desta forma, procuro verificar sempre como os fatos ocorreram e qual foi a regra descumprida. Se comprovada a infração, primeiro faço uma advertência por escrito, explicando ao condômino a regra infringida e avisando que, no caso de reincidência, ele estará sujeito ao pagamento da multa convencionada.
Ao receber dos condôminos reclamações por escrito, recorro ao diálogo como a melhor solução. Procuro ouvir, separadamente, as partes envolvidas, a fim de obter uma solução plausível para o interesse de todos os condôminos, evitando revoltas no condomínio.
É importante estar em contato com os moradores, quer pessoalmente ou através de avisos e circulares, conscientizando-os da importância do cumprimento dos deveres condominiais e ressaltando que devemos ter bom senso para obtermos uma convivência harmoniosa. Através destes procedimentos, venho obtendo aprovação e êxito na administração. Certamente alguns colegas síndicos já se depararam com situações drásticas, de reincidências que justifiquem aplicação de multas em outros patamares, a até dez vezes o valor da taxa de rateio, conforme previsto para casos de condôminos antissociais (Art. 1.337, § Único). São exceções que tiram o sossego de todo condomínio, para as quais o síndico precisa do apoio da assembleia, de forma que a coletividade defina a melhor solução para todos.
Matéria publicada na edição – 236 – julho/2018 da Revista Direcional Condomínios
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