Inspeção predial deve embasar o plano de manutenção, fundamental para organizar e planejar os reparos e cuidados necessários com a edifificação.
De repente, a máquina de lavar roupas quebrou, surgiu um vazamento no banheiro e o plano de internet não atende mais as necessidades da família. Mais um mês em que o planejamento familiar vai literalmente para o espaço. Quem já não viveu esse tipo de situação em casa? No condomínio não é muito diferente, mas é responsabilidade do síndico minimizar imprevistos e “furos” na previsão orçamentária. Para isso, o melhor amigo do síndico é o plano de manutenção predial.
Para montar um plano de manutenção o ideal é começar pela inspeção predial, realizada por engenheiros ou arquitetos. “A inspeção é uma ferramenta administrativa primordial que fornece diretrizes, conceitos, terminologias, procedimentos, a respeito do plano de manutenção”, explica o perito e engenheiro civil Paulo Palmieri Magri, diretor do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
Magri explica que a inspeção começa com uma completa anamnese, processo em que o engenheiro coleta com o síndico ou até mesmo com funcionários mais antigos informações sobre o histórico do condomínio. Também são essenciais os documentos entregues pela construtora: além do manual do proprietário, o engenheiro destaca todas as plantas de aprovação na Prefeitura, nas concessionárias e principalmente as plantas executivas, de elétrica, hidráulica e de cálculo estrutural. “Recomendo aos síndicos começarem o quanto antes a organizar o histórico do condomínio mesmo que os gestores anteriores não o tenham feito. Antes tarde do que nunca. Depois da anamnese procedemos as vistorias propriamente ditas”, diz Magri, que ainda alerta: “O plano de manutenção não serve apenas para divulgar aos moradores. Ele visa segurança e economia para o condomínio.”
O engenheiro civil e de segurança do trabalho Renato Nunes Seara complementa que da inspeção predial nascem as necessidades de manutenção e o seu nível de criticidade, e assim monta-se o plano de manutenção preventiva e corretiva: “São elencadas todas as instalações, por exemplo, elétrica, hidráulica, elevadores, bombas, caixas d´água, e quais contam com contratos de manutenção e a periodicidade com que visitas e serviços são realizados. O plano nada mais é do que criar uma rotina de manutenção.”
Renato recomenda, quando possível, a contratação de um funcionário (ou equipe) de manutenção. “Esse colaborador pode realizar manutenções simples, como pinturas”, comenta Renato, frisando que é importante organizar a rotina de serviços do pessoal do condomínio. E, destaca-se, atentando para as Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho: NR 10 (que trata de segurança em instalações elétricas), NR 35 (que aborda o trabalho em altura) e NR 33 (sobre trabalho confinado). Para Renato, trocar uma lâmpada em um pé direito duplo ou triplo, limpar caixas d´água ou trabalhar com elétrica não são tarefas para o zelador: “Ou o síndico contrata empresas especializadas ou capacita o seu time, sob risco de gerar problemas trabalhistas para o condomínio. Fazer a manutenção também exige capacitação da equipe.”
E quando se trata de manutenção, também é recomendável que o síndico conheça as normas técnicas que balizam o assunto: NBR 16.747 de inspeção predial, NBR 5674, de manutenção de edificações, NBR 14.037, que regulariza a forma como devem ser feitos os manuais de operação, uso e manutenção de uma edificação (importante para síndicos de edifícios recém-entregues) e a NBR 16.280, que desde 2015 recomenda que todo condômino deve comunicar ao síndico sobre qualquer obra a ser realizada na unidade condominial.
Com o plano de manutenção em mãos, o síndico é o responsável por administrá-lo. Paulo Magri recomenda, quando possível, a instalação de uma comissão permanente de obras, formada por moradores. Para o advogado Cristiano de Souza Oliveira, o síndico deve expor o plano de manutenção em assembleia e buscar a aprovação dos projetos e rateios, se forem necessários. Cristiano reforça que a responsabilidade do síndico se dá por ação (por exemplo, executar uma obra sem dar conhecimento em assembleia ou sem aprovar o orçamento) ou por omissão (por deixar de seguir o plano de manutenção aprovado em assembleia). Para a síndica profissional Vanilda de Carvalho, o segredo é planejamento. “Uma vistoria técnica faz um raio X do condomínio e a partir daí traço um plano de trabalho junto com o financeiro”, conta, acostumada com obras em edifícios antigos, como revitalização de instalações elétricas e de colunas hidráulicas.
Matéria publicada na edição – 277 – abr/2022 da Revista Direcional Condomínios
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