Motivada pelo aumento das solicitações que tenho recebido nos últimos tempos de como destituir síndicos profissionais, que não estão sendo “nada profissionais”, por não entregarem o trabalho esperado pelos condôminos, é que resolvi escrever esse texto, para orientar os condôminos no momento da eleição, que ocorre normalmente a cada dois anos.
Devido à falta de tempo para se dedicar à gestão, ao aumento da complexidade das obrigações legais e, ainda, ao crescimento das exigências dos moradores, há cada vez menos condôminos interessados em assumir como síndicos, abrindo assim muitas oportunidades para os profissionais. É uma atividade importante que poderá auxiliar os condomínios a terem o patrimônio valorizado, com manutenções bem realizadas, equilíbrio financeiro, transparência das informações, segurança e ambiente harmonioso, representando um campo de trabalho para muitos profissionais.
Infelizmente, esta opção está sendo utilizada, em alguns casos, por pessoas não bem-intencionadas, que visam apenas ao lucro, incentivadas por cursos de baixa qualidade, que possuem como atrativo apenas a promessa de ganho fácil de dinheiro, sem colocar como objetivo a qualificação da gestão e sem enfatizar a grande responsabilidade que o profissional assume, além da expectativa elevada que é esperada pelos condôminos ao eleger um síndico intitulado “profissional”. Fazem uma concorrência desleal nas assembleias de eleição, colocando seus preços abaixo do que seria possível para entregar um trabalho de qualidade. Essas pessoas estão comprometendo a atividade, prejudicando o futuro de muitos síndicos profissionais capacitados, competentes, éticos, íntegros, e que deixam de vencer a eleição.
Expectativas frustradas
Depois de algum tempo, os condôminos começam a ter as suas expectativas frustradas, percebem ações estranhas que o síndico profissional tem adotado, como: Contratação de empresa terceirizada sem a aprovação de assembleia, sendo que, em alguns casos, a empresa possui ligação com o próprio síndico; manutenções contratadas com valores acima do mercado e, mesmo com valores elevados, não são levadas para aprovação em assembleia. Outra questão que tem gerado bastante reclamação é o fato de o síndico profissional eleito pela assembleia, por atender a muitos condomínios ao mesmo tempo, não aparecer, enviando em alguns casos um “preposto” totalmente desconhecido dos condôminos, sendo este, na maioria das vezes, menos preparado que o próprio síndico. Os condôminos ficam insatisfeitos, pois não foram informados na assembleia de eleição que seriam atendidos no dia a dia pelo preposto.
Precauções
Uma das consequências para esse desapontamento pode ser a destituição do síndico profissional ou a espera da eleição com a volta de um síndico morador, que, mesmo sem tempo e conhecimento, assume a gestão, colocando em xeque o futuro do patrimônio de todos os condôminos.
Para evitar arrependimento, é necessário:
– Buscar conhecer o candidato a síndico profissional. Não basta que ele somente apresente certificados de cursos realizados, mas demonstre e comprove trabalhos entregues. Essas informações precisam ser verificadas antes que ele seja considerado candidato. Deve-se buscar as informações diretamente nos condomínios em que o candidato já exerce a atividade, para que seja possível comprovar, por meio de dados, os resultados positivos na comparação entre o antes e o depois de ele ter assumido a gestão nos prédios verificados;
– É preciso dar atenção também a como ele conduz as licitações, que devem ser realizadas sempre com a participação de comissão de condôminos;
– Observar ainda como faz a gestão das contas bancárias, que devem ser sempre movimentadas com a coparticipação de algum membro do conselho ou subsíndico;
– Outro ponto a verificar é quantas vezes, na semana, o síndico visita os condomínios onde atua, quantas horas ele permanece, quantas vezes ele se reúne com os conselheiros, se realiza pesquisa periódica com os moradores e qual o tempo que ele demora para responder às suas demandas;
– Este síndico profissional deve demonstrar comprometimento, principalmente nas assembleias, quando deve demonstrar os resultados conquistados por sua gestão, por meio de dados e gráficos, transmitindo segurança aos condôminos;
– Além de receber o seu currículo, o condomínio que está com pauta de eleição de síndico deve realizar um levantamento cadastral completo dos candidatos, em todos os órgãos das esferas federal, estadual, municipal, em cartórios de protesto, tribunais de justiça, e em serviços como o Reclame Aqui e o Procon;
– Quando o candidato à síndico profissional for iniciante, além do levantamento cadastral, ele deverá deixar bem claro em sua apresentação quais serão as suas propostas para o condomínio, que deverão incluir as já mencionadas neste texto. Trazer resultados positivos e valorização patrimonial será decisivo para o seu sucesso.
Gestão de qualidade
Hoje, uma administração de condomínios de qualidade, transparente, com quota condominial mensal adequada, que proporcione um ambiente harmonioso e seguro aos moradores, exige dedicação de tempo e, sobretudo, capacitação do síndico, seja ele morador ou profissional, em função do aumento constante das obrigações legais e das exigências dos moradores.
Mesmo que o síndico busque dividir as responsabilidades com uma boa administradora, é mandatório que ele tenha conhecimento para poder decidir com propriedade e independência.
Outra ação que pode contribuir para aumentar a qualidade e a transparência da gestão é a contratação de uma auditoria preventiva mensal, com o acompanhamento dos conselheiros e de uma comissão de condôminos para que haja total independência. Essa atitude se justifica pela falta de tempo e de conhecimento dos conselheiros em analisar as pastas de prestação de contas.
Enfim, para melhor atender a todas essas questões, o síndico profissional, capacitado, ético e integro se torna uma opção válida, que traz tranquilidade a todos os condôminos, contudo, é preciso identificá-lo para evitar que uma boa intenção se transforme em pesadelo.
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