Antes de entrarmos no assunto principal, precisamos esclarecer qual a função do síndico, seja ele morador ou profissional.
O síndico é aquele que toma as decisões em nome da massa condominial, que contrata, demite, realiza orçamentos, busca soluções etc. Este poderá ser morador, com isenção de taxa condominial ou assalariado, desde que previsto em Convenção e aprovado em Assembleia, ou síndico profissional. Esta decisão será feita pelos condôminos em Assembleia.
É importante verificar na Convenção do condomínio se há alguma proibição relativa à contratação de síndico profissional. Caso haja, recomenda-se pela alteração e atualização desta Convenção, conforme procedimento legal necessário e assessoria de advogado especialista na área condominial.
No caso de síndico profissional, é comum que seja feito um contrato de prestação de serviços envolvendo a empresa de sindicância e o condomínio contratante. Neste contrato serão estabelecidas regras como dias de visitas do síndico, horário de visita, meios de comunicação, seguro patrimonial oferecido pela empresa de sindicância etc. Nestes casos, o síndico não precisa estar presente no condomínio, podendo mandar em seu lugar um preposto.
As competências do síndico estão previstas no Art. 1.348 do Código Civil.
Dentre todas as funções relativas ao síndico, podemos destacar:
I – Convocação de Assembleia;
II – Representação do condomínio em juízo;
III – Cumprimento da Convenção, Regimento Interno e demais determinações em assembleia;
IV – Elaboração do orçamento da receita e das despesas do condomínio anualmente;
V – Realização do seguro de edificação;
VI – Prestação de contas à assembleia anualmente;
VII – Responsabilidade civil quando as suas funções não forem cumpridas adequadamente, gerando prejuízo ao condomínio;
VIII – Responsabilidade criminal quando algum dos seus atos forem entendidos como ação criminosa ou contravenção, gerando prejuízo ao condomínio.
O síndico não pode ser confundido com a administradora do condomínio. Esta tem papel meramente operacional, auxilia o síndico em suas funções administrativas, porém, não detém poder de decisão, não responde cível ou criminalmente e não representa a massa condominial.
O que é necessário para destituição do síndico?
Para destituição do atual síndico do condomínio, em regra, será necessário a convocação de Assembleia Geral Extraordinária por um quarto dos condôminos ou pelo próprio síndico, conforme Art. 1.355 do Código Civil.
O quórum necessário para destituição do síndico será de maioria simples dos seus membros, ou seja, metade dos presentes mais um.
O Art. 1.349 do Código Civil estabelece ainda que não basta a convocação da Assembleia e o número de votos necessários para efetiva destituição do síndico, sendo necessária ainda a apresentação de práticas irregulares, não prestação de contas ou comprovação de má administração pelo síndico para que seja válida a sua destituição:
“Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”
Portanto, é extremamente necessário que os condôminos tenham documentos que comprovem tais práticas irregulares ocorridas na gestão do síndico, sob risco de futura anulação da Assembleia realizada.
Itens essenciais para o edital de convocação da Assembleia de destituição do síndico
Para que não haja risco de anulação da Assembleia Geral Extraordinária de destituição do síndico, a administradora deve seguir as seguintes recomendações:
1 – Publicar o edital de convocação da Assembleia com, no mínimo, 08 (oito dias) de antecedência. Observar se existem regras procedimentais na Convenção do condomínio;
2 – Publicar o edital de convocação no canal oficial de comunicação do condomínio (grupo de WhatsApp, aplicativo, SMS) e entregar carta física em todas as unidades;
3 – Informar, no edital de convocação, data e horário de primeira e segunda chamada;
4 – Informar a forma de realização da Assembleia (física ou digital);
5 – Publicar, com antecedência, a carta de apresentação das empresas candidatas à sindicância profissional para análise dos condôminos ou entregar para ciência e divulgação pelo conselho e subsíndico;
6 – Indicar como pauta no edital de convocação os seguintes itens:
– Destituição do síndico;
– Eleição de novo síndico.
No caso de Assembleia convocada através de abaixo-assinado, é importante que os itens de pauta constem no edital de convocação exatamente como indicado no abaixo-assinado pelos condôminos que assinaram o documento.
Modelo de abaixo-assinado para destituição do síndico
ABAIXO-ASSINADO – CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA
Pelo presente abaixo-assinado, nós, proprietários e outorgados do Condomínio Residencial Erga Omnes, representando ¼ dos condôminos, conforme artigos 1.349 e 1.355 do Código Civil, através deste, REQUER a Administradora, contratada para prestar serviço em interesse a massa condominial, a imediata CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA, conforme ditames infracitados:
Data e hora para convocação da assembleia: ________________.
Pauta que deve ser expressa no edital de convocação da assembleia e enviada com 08 (oito) dias de antecedência para todos os condôminos, através do canal oficial de comunicação do condomínio:
1 – Destituição do síndico;
2 – Eleição de novo síndico;
Na certeza de termos o nosso pleito atendido, nos ditames da lei e da Convenção do nosso condomínio, encaminhamos este documento em folhas numeradas e assinadas por todos os proprietários e outorgados, a serem protocoladas na Administradora.
Nomeamos o Sr. __________, inscrito no RG sob nº _____________, CPF/MF sob nº ________________, proprietário do apartamento nº ____________, bloco ____, como nosso representante, caso sejam necessárias maiores informações.
Por fim, abaixo lista com nome de todos os proprietários e outorgados para apuração e imediata convocação da Assembleia pleiteada:
Na lista, indicar o nome, RG, apartamento, torre e assinatura de cada condômino ou outorgado.
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