Condomínios High-Tech

A gerente predial do residencial Spazio Dell’Acqua, Terezinha Galucci Espido, trabalha há 19 anos na administração de condomínios e, nessas quase duas décadas, testemunhou profundas alterações no perfil das edificações.

Os empreendimentos residenciais com uma torre cederam a preferência de mercado a grandes condomínios que agregam, em um único espaço, lazer e serviços. Segundo Terezinha, mudaram os recursos tecnológicos, as soluções e o próprio enfoque da gestão. A preocupação com a segurança, por exemplo, deixou de ser apenas com a área externa e incorporou cuidados com a “preservação interna”. E se sofisticou com sistemas de identificação digital, biometria e até CFTV que permite captar e transmitir imagens on-line, em tempo real. Também os comerciais mudaram, procurando associar práticas sustentáveis de eficiência e melhoria do desempenho a medidas de conforto e segurança.

O próprio Spazio Dell’Acqua, complexo de sete prédios distribuídos em 18 mil metros quadrados na Vila Leopoldina, zona Oeste de São Paulo, resolveu investir pesado neste item. Desde o ano passado providenciou a troca de 186 câmeras analógicas por equipamentos com plataforma TCP/IP, protocolo de comunicação também utilizado pela internet, além de instalar cabeamento com fibra ótica que lhe permitirá integrar todo o sistema. O condomínio está se preparando para implantar em 2011 catracas com controle de acesso em suas quatro portarias e na área das piscinas. O Spazio Dell’Acqua registra oito fluxos de entrada e saída, divididos igualmente em pedestres e veículos, que passam por 16 portões, oito basculantes e oito deslizantes. Todos estão integrados às câmeras TCP/IP e com o início de operação das catracas, prestadores de serviços e trabalhadores (funcionários do condomínio ou dos moradores) terão que portar um chaveiro dotado de chip para adentrar no empreendimento. “Terei informações cadastradas no chip, como nome, dados pessoais, dias e horários de acesso ao condomínio, foto e até mesmo casos de pessoas vetadas pelo morador”, afirma a gerente.

Na piscina, cuja temperatura é regulada por meio de um termostato digital, a catraca substituirá os dois funcionários que exercem o controle do exame médico, em turnos que vão das 6hs às 22hs, sete dias na semana.

Com apartamentos de dois a quatro dormitórios, 324 unidades, seis anos de vida, o Spazio Dell’Acqua registra intensa movimentação diária. Por isso deu prioridade à segurança, incluindo a patrimonial interna, destaca a gerente. Nos elevadores o enfoque é “menos tecnológico”. “Em lugar dos equipamentos mais sofisticados, o condomínio preferiu investir em sua ‘robustez’, no básico, afinal temos 21 elevadores e cerca de dois mil usuários/dia”, explica.

Segundo o empresário e engenheiro Denis Henrique Perdigão, que atua com sistemas de segurança, a tecnologia chegou a tal grau de sofisticação nos condomínios, que o CFTV se encontra em sua quarta geração, a do TCP/IP. A primeira, de onze anos atrás, era analógica e baseada na gravação de imagens em VHS. A segunda, digital, aproveitava a estrutura da primeira e armazenava as imagens em computadores, “mas a qualidade caía 30%”. Outra plataforma de armazenamento de dados veio substituí-la, a stand-alone, um sistema independente dos PC’s, “mais simples e confiável, mas que demanda bastante cabeamento”.

A geração do TCI/IP chegou ao mercado em 2008, exige a troca de todas as câmeras, mas possibilita a integração paulatina das câmeras aos sensores de presença e perímetro, às catracas, alarmes etc. “Os sistemas podem conversar entre si e propiciam a transmissão das imagens a aparelhos celulares dotados de tecnologia 3G”, comenta Perdigão.

Já nos elevadores, o consultor Sérgio Rodrigues destaca que as “inovações” estão há algum tempo no mercado, como os indicadores de carga, displays alfanuméricos, anunciadores de voz, botões com códigos ou cartões de acesso, entre outros. E assim como os gestores do Spazio Dell’Acqua, também prefere valorizar a eficiência, atendo-se aos “aspectos de acionamento de motor, configuração de comando, sistemas de comunicação serial, etc.”. Do ponto de vista das máquinas, acrescenta, a “novidade” fica por conta de motores AC sem engrenagem, controlados por inversores VVVF (comando microprocessado, gerenciado por software), os quais propiciam maior conforto ao usuário nos deslocamentos e paradas.

SOFISTICAÇÃO COM ECONOMIA

A preocupação ambiental é outro ingrediente a ser agregado à tecnologia, defende, por sua vez, o engenheiro Sérgio Rocha, supervisor de manutenção em uma empresa que atua com infraestrutura predial. Responsável pelo atendimento do Rochaverá Corporate Towers, condomínio de quatro torres de escritórios comerciais de alto padrão, três em atividade e a última em fase de construção, Sérgio observa que “o mercado oferece ferramentas tecnológicas que auxiliam nas mais diversas áreas da operação e manutenção, prometendo agregar valores no ponto de vista financeiro do empreendimento, contudo, nem sempre este deve ser o fator primordial para as tomadas de decisões”. “Temos que nos atentar se estas ferramentas também trazem benefícios ao meio ambiente”, completa o engenheiro.

Localizado na Avenida das Nações Unidas, próximo à Ponte do Morumbi, zona Sul de São Paulo, o Rochaverá Corporate Towers se destaca na paisagem por suas fachadas inclinadas, em prédios de 17 pavimentos. Cada edifício possui onze elevadores “de alta eficiência e dotados de sistema de otimização de tráfego”. “O usuário, ao se identificar na recepção do prédio, informa o andar onde deseja ir. Ao inserir o crachá na leitora da catraca, um painel do próprio equipamento informa o número do elevador que a pessoa deverá utilizar. Fica, inclusive, dispensada a necessidade de apertar o botão no painel para pedir o andar. O elevador ‘conversa’ com a catraca e já sabe para qual pavimento deve se dirigir”, descreve o engenheiro.

As inovações tecnológicas aplicadas no Rochaverá procuram aliar o desempenho e o conforto ao critério da economia e da sustentabilidade. Suas duas primeiras torres foram certificadas pelo GBC (Green Building Council) com o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) na categoria “Gold”, prêmio de nível mundial concedido a edificações que promovem a redução do consumo de energia e dos custos operacionais e de manutenção; a diminuição do uso de recursos ambientais não renováveis; a melhora da qualidade do ar interno do edifício; além da melhora da qualidade de vida e da saúde dos usuários, explica o engenheiro.

As soluções adotadas com a gestão da água levaram a uma “redução de 50% do consumo”; em energia elétrica, houve queda de 10,5% em relação a um edifício padrão. Nos elevadores, por exemplo, a economia chega a 30%.

Já a iluminação está automatizada – nas proximidades das fachadas, ela pode ser reduzida ou desligada nos ambientes internos para aproveitar a luz solar. O sistema de ar condicionado também utiliza um recurso que possibilita consumir menos energia. E nas “fachadas cortinas, vidros de alta eficiência energética fazem com que a luz passe para o ambiente deixando a maior parte do calor do lado de fora”. Laminados, os vidros asseguram isolamento acústico (há também tratamento acústico das casas de máquinas). “Conseguimos uma redução de ruído em torno de 35 Db”, revela Sérgio. Demais recursos tecnológicos estão presentes ainda no controle, na segurança patrimonial, contra incêndio, distribuição de energia, etc.

Para o engenheiro Luiz Henrique Ferreira, ligado ao Processo AQUA, sistema de certificação da Fundação Vanzolini, as soluções de sustentabilidade incluem técnicas construtivas além dos equipamentos, e passam, principalmente, pela gestão do consumo de água e energia, especialmente do ar condicionado nas edificações comerciais. Novos projetos devem, segundo ele, contemplar uma posição predial que garanta ventilação e iluminação nas aberturas das fachadas e que minimize a incidência direta da radiação solar. Por outro lado, em caso de reformas, é possível, por exemplo, promover a setorização de um sistema de ar condicionado central, instalar sensores de luz e temporizadores nas torneiras, implantar o reuso da água e utilizá-la no resfriamento da construção. O importante, observa Luiz Henrique, “é que haja um projeto de práticas sustentáveis adaptado ao contexto local”.