Muitas vezes a decisão de morar em condomínio é adotada sem que haja uma reflexão cuidadosa sobre as implicações que essa ação terá sobre a vida da pessoa e da sua família. Fatores econômicos e sociais, como a falta de espaço nas cidades e o aumento da criminalidade, contribuem para que haja uma procura cada vez maior por esse tipo de moradia. Mas a falta de preparo e de conscientização de que será necessário respeitar normas; de que não só as despesas são divididas, mas também os espaços; e ainda de que o direito de um termina quando começa o do outro, faz com que haja muitas situações conflituosas no condomínio.
Em alguns casos o convívio se torna insuportável, um verdadeiro suplício causado por moradores que desrespeitam continuamente o Regimento Interno com barulho, escândalos, ações imorais, sendo que algumas vezes essas atitudes são causadas por embriaguez ou uso de drogas. Esse vizinho poderá então ser considerado antissocial. Desde janeiro de 2003, o Novo Código Civil trouxe muitas novidades, entre elas a possibilidade de punição ao morador antissocial, conforme determina o parágrafo único do Artigo 1.337:
O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Infelizmente esse artigo não trouxe solução definitiva para o problema. Caso o morador infrator pague a multa, de até dez vezes o valor do condomínio, isso tornará suas ações antissociais suportáveis? É claro que não, além de ser muito difícil conseguir o quórum em assembleia para aprovar a aplicação da multa. O legislador não previu nesse capítulo, a exemplo do que ocorre em outros países, a exclusão do morador de difícil convívio.
Alguns especialistas da área consideram que, se esgotadas todas as possibilidades de se fazer cessar as ações incompatíveis ao bom convívio, poder-se-á recorrer aos seguintes artigos do Código Civil:
Art. 12 – Pode-se exigir que cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personalidade, e reclamar perdas e danos, sem prejuízo de outras sanções previstas em lei.
Art. 21 – A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juiz, a requerimento do interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário a esta norma.
Recomenda-se ao síndico agir com tranquilidade mediante o morador antissocial, não deixando que os fatos afetem o seu equilíbrio. Ele poderá adotar as seguintes ações:
1. Conversar com o morador em local reservado, para evitar o constrangimento;
2. Caso a ação persista, encaminhar advertência, alertando-o da possibilidade de aplicação de multa prevista no Regimento Interno, que caso persista, poderá ser de até 10 vezes o valor do condomínio, conforme o Art. 1.337. Esse documento deverá ser entregue protocolado. Se o morador se negar a assinar a advertência, deve-se buscar duas testemunhas do fato;
3. Ocorrendo a reincidência por várias vezes, o caso poderá ser encaminhado ao juiz.
Diante de ameaça ao síndico ou a qualquer funcionário, o síndico deverá ir até a Delegacia e fazer um Boletim de Ocorrência (BO). Esse documento também servirá de prova no caso de ser necessária uma ação judicial. Há também casos em que valentões batem ou ameaçam a mulher e suas crianças, quando também o síndico ou qualquer morador poderá chamar a polícia e denunciar. Nas questões relacionadas às crianças deverá ser acionado o Conselho Tutelar ou o Juiz da Infância e da Juventude. Para os casos graves, que envolvem a vida, as ações devem ser imediatas. Já a proibição da entrada, no condomínio, de morador problemático somente será possível por meio de ação judicial, da qual deverá ficar uma cópia na portaria.
Felizmente quase todos os problemas relacionados à disciplina são resolvidos por meio da aplicação das próprias normas internas, no caso, a convenção e o Regimento Interno. Em função disso é fundamental que esses documentos estejam sempre atualizados e que reflitam as expectativas dos condôminos, servindo como embasamento e suporte para as ações dos gestores.
Matéria publicada na Edição 172 – set/12 da Revista Direcional Condomínios.
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