Muito se fala em proibir as locações por temporada em unidades residenciais, feitas por aplicativos, tendo como motivação uma suposta alteração de destinação, implicações sobre a segurança do prédio ou mesmo sobre sua manutenção. Mas a principal questão a ser pensada pelos síndicos e demais condôminos é: Nossa legislação permite tais proibições?
A Constituição Federal diz ser inviolável o direito à propriedade e, garantido este direito, a propriedade deve atender à sua função social; e a nossa Carta diz ainda, em seu Art. 170, Inciso II, que a ordem econômica será fundada na livre iniciativa, observado o princípio da propriedade privada.
Ora, a propriedade representa a união do domínio mais a posse e, conforme o Código Civil, é exercida por aquele que usa e goza do imóvel (Art. 1.196 c/c 565), com o direito de fruir e dispor livremente de suas unidades (Art. 1335, I). De outro lado, é dever deste proprietário perante o condomínio, com ou sem locação, preservar a salubridade, segurança, sossego e bons costumes (Art. 1336, IV).
Em termos estritos de locação, a Lei pertinente a este assunto permite o aluguel por temporada quando o imóvel é destinado à residência temporária do locatário, motivada por lazer, participação em cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel, entre outros fatores que decorrem tão e somente de determinado tempo. Esta locação não pode ser contratada por prazo superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel (Lei de Locação, Art. 48), diferente do que determina a Política Nacional de Turismo, quando define meios de hospedagem. Esta, em relação aos condomínios, os define como empreendimentos tipo Flat a partir do momento que tenham 60% ou mais de suas unidades destinadas à hospedagem (Art. 24, II, b da Lei 11.771/08).
Inexiste, portanto, na legislação brasileira, qualquer base para restrição à locação por temporada feita através de aplicativos, sequer nos limites em que o condomínio pode disciplinar em Convenção, previstos no Art. 1334 do Código Civil, pois ainda que as assembleias sejam soberanas, é certo que as deliberações não podem ser ilegítimas ou ilegais. Considero, com base neste entendimento, que o condomínio sequer pode proibir o uso pelo condômino de aplicativos gratuitos como o couchsurfing, pois não há como separar ou diferenciar o visitante dos familiares nem de locatários por temporada.
Isto posto, resta ao condomínio prevenir eventuais transtornos gerados por esse tipo de locação, preservando o patrimônio de todos, através de normas que responsabilizem o proprietário por danos em áreas comuns; exijam a comunicação prévia sobre os hóspedes para acesso na portaria; e, por fim, com base um cadastro sempre atualizado, possam identificar se o uso do aplicativo resulta de iniciativa de proprietários e não de locatários que sublocam as unidades (Este caso é irregular perante a lei e terá que ser denunciado ao proprietário/locador). Morar em condomínio representa compartilhar um investimento, ou seja, todos rateiam despesas pela garantia do uso da propriedade, sempre dentro da preservação do interesse coletivo, o qual, entretanto, não pode se sobrepor à legislação.
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Matéria complementar:
Matéria publicada na edição – 230 – janeiro/2018 da Revista Direcional Condomínios
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