A função de cada um no condomínio
Evite problemas trabalhistas, organizando o organograma do condomínio. Funcionários e membros da administração devem ter suas funções bem definidas.
Para que as atividades cotidianas do condomínio fluam bem, com eficiência e prontidão, é fundamental que todas as pessoas responsáveis pela administração e manutenção do edifício conheçam suas atribuições e realmente a exerçam.
Síndico, subsíndico, conselheiros, zelador, faxineiro, porteiro – cada “peça” do condomínio tem atividades bem definidas. A função de zelador é a que mais confusão pode gerar. Especialistas em condomínio afirmam: o zelador deve zelar pelo edifício. Porém, o conceito de zelar é bem amplo. “Muitos zeladores entram com uma reclamação trabalhista com pedido de acúmulo de função por fazer pequenos reparos dentro do condomínio”, cita a advogada empresarial e da área trabalhista e de condomínios Cíntia M. Leo Silva de Oliveira.
Alguns julgamentos entendem que não é preciso pagar acúmulo de função nesses casos, pois também seria função do zelador a realização de pequenos consertos, comenta Cíntia. Outros juízes decidem o contrário. Para se prevenir contra resultados negativos, a advogada orienta os condomínios a realizar um contrato de trabalho com o zelador especificando suas funções. Cíntia cita o exemplo do zelador de um edifício comercial que cobre os horários de almoço e as férias da recepcionista, entrega correspondências, cuida do jardim e acompanha os prestadores de serviço no prédio. “Nesse caso, o condomínio paga acúmulo de função ao funcionário. Ou seja, um acréscimo de 20% sobre o salário”, explica.
Para Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, administradora de empresas e professora de administração de condomínios na FMU, o zelador é o funcionário menos indicado do condomínio a quem deve ser pago acúmulo de função, já que ele tem o salário mais alto. “Se a questão é ter alguém para cobrir o almoço do porteiro, um faxineiro pode ser treinado para essa função. Às vezes, fica ainda mais barato contratar um folguista com salário de porteiro, que pode cobrir férias e folgas e também fazer a faxina”, orienta.
É comum ver zeladores pintando halls ou pequenas áreas, trocando luminárias ou reformando calçadas. “Para fazer esse tipo de serviço é mais indicado um empregado da área de manutenção. Mas, se o funcionário for contratado para a área de serviços gerais, ele não poderá exercer atividades de zelador”, esclarece Rosely, acrescentando que a tendência do mercado aponta para zeladores que não moram mais no prédio, mais conhecidos atualmente como gerentes prediais.
Quem é quem no condomínio
Síndico
É o representante legal do condomínio. Exerce a administração geral do condomínio, fazendo cumprir os artigos 1331 a 1358 do novo Código Civil, a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno. O síndico pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, salvo disposição contrária na Convenção. O síndico será eleito pela forma e prazo previstos na Convenção. O prazo do mandato é de dois anos, com direito a reeleição. Cabe ao síndico:
· Conhecer as leis que tratam de condomínios, a convenção e o regimento interno do prédio.
· Cumprir as decisões das assembléias.
· Elaborar, implantar e acompanhar o Programa de Manutenção Preventiva do condomínio, supervisionando as atividades de manutenção, conservação e limpeza das áreas comuns e equipamentos coletivos.
· Manter o arquivo do síndico sempre completo e em condições de consulta, transferindo toda a documentação do condomínio para o novo síndico através da ata da eleição.
· Proceder a cobrança imediata e efetiva dos condôminos inadimplentes.
· Contratar uma boa administradora para assessorá-lo, garantindo o cumprimento das leis previdenciárias, trabalhistas, fiscais e as específicas de condomínios (por exemplo, Auto de Vistoria de Segurança, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, Cipa e Brigada de Incêndio).
· Solicitar a participação efetiva do corpo diretivo: subsíndico, conselho fiscal e consultivo, se houver, pedindo uma análise rápida das pastas de prestação de contas.
· Manter-se atualizado através de publicações específicas, feiras, cursos, eventos e palestras.
Subsíndico
Nem sempre a função de subsíndico consta das convenções de condomínios, mas é recomendável que ela exista. O subsíndico também é eleito em assembléia e ele deve substituir o síndico em suas ausências ou impedimentos. O período de seu exercício não deve ser superior a 30 dias. Em casos de renúncia, destituição, morte ou qualquer outro impedimento do síndico, cabe ao subsíndico convocar a assembléia geral para nova eleição.
Conselheiros
O Conselho Fiscal é composto de três membros e exerce função de fiscalização nas contas do condomínio. O mandato dos conselheiros não é irrevogável, podendo ser destituídos a qualquer tempo pelas assembléias gerais. Se estiver previsto na Convenção, o corpo diretivo do condomínio poderá contar ainda com Conselho Consultivo, órgão de consulta do síndico, também formado por três membros. Os conselheiros poderão exercer as seguintes funções:
· Conferir periodicamente as contas do condomínio, comparando-as com os comprovantes originais.
· Analisar as contas apresentadas pelo síndico.
· Emitir parecer sobre as contas e apresentá-lo em assembléia geral.
· Autorizar o síndico a efetuar despesas extraordinárias não previstas no orçamento.
· Elaborar um regulamento e as alterações que forem necessárias para o uso das partes recreativas do condomínio, sem que haja disposições contrárias ao estabelecido na Convenção.
· Auxiliar o síndico em suas atividades.
Zelador
Algumas das funções do zelador:
· Distribuir os serviços, materiais e equipamentos do dia aos faxineiros e fiscalizar os trabalhos.
· Examinar o funcionamento dos elevadores e das bombas d’água.
· Fiscalizar a retirada do lixo e sua coleta.
· Trocar lâmpadas queimadas.
· Verificar se o fornecimento de água está ocorrendo e avisar os moradores em caso de qualquer problema.
· Em caso de mudanças, proteger os elevadores com acolchoados apropriados.
· Manter em bom estado de conservação o apartamento onde mora.
· Atender todos os condôminos com delicadeza, respeito e, acima de tudo, imparcialidade.
· Evitar comentários e ser sempre discreto.
· Zelar pelo jardim do prédio evitando a destruição de plantas e regá-las, quando não houver funcionário exclusivo para isso.
· Levar imediatamente ao conhecimento do síndico, de forma imparcial, qualquer problema ocorrido no prédio.
Fontes:
Revolucionando o condomínio – Rosely Benevides de Oliveira Schwartz
Manual do Síndico com base no novo Código Civil – publicação do Secovi-SP
Manual das Áreas Comuns – Programa de Manutenção Preventiva – publicado pelo Sinduscon-SP e Secovi-SP
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