Inadimplência, comportamentos tipificados como antissociais, realização de obras pelo condômino que comprometam a segurança da edificação, entre outras ocorrências, devem ser penalizadas com aplicação de multas, segundo o Código Civil brasileiro (Lei Federal 10.406/2002).
A aplicação de penalidades aos condôminos é um dos assuntos mais importantes e que causa as principais diferenças de opiniões em condomínio. A antiga Lei Federal nº 4.591/64, que regia os condomínios, estabelecia que o condômino que não pagasse a respectiva taxa mensal ao condomínio no qual possui imóvel, estaria obrigado a pagar os juros moratórios convencionados (ou seja, previstos na Convenção). Atualmente, a Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil) disciplina a matéria e determina que, mesmo que os juros não estejam previstos em Convenção, eles sejam de 1% (um por cento) ao mês e a multa moratória de até 2% (dois por cento) sobre o débito (Art. 1.336, §1º).
Cabe esclarecer que, num embate de entendimentos entre a atual legislação que rege os condomínios edilícios (Código Civil) e a respectiva Convenção condominial, prevalecerá sempre a lei, porque esta é a norma que atinge a todos, e a Convenção de condomínio faz-se obrigatória no condomínio.
O atual Código Civil revogou a parte da Lei Federal nº. 4.591/64, que originalmente era a única disposição legal a tratar do assunto e, com isso, ocorreu a redução da multa – antes ela atingia 20% (vinte por cento) sobre o débito, para o atual piso de 2% (dois por cento). Isto acarreta, na prática, por parte do condômino, num determinado momento de necessidade, uma escolha entre deixar de pagar o condomínio (juros de 2%) ou o cartão de crédito (com juros para quem pagou o valor mínimo de 238,8% – informação de Janeiro/2.018), por exemplo.
É evidente, pelos juros cobrados, a prioridade de pagamentos.
Quanto à cobrança dos valores não pagos a título de taxa condominial, prevê o Código Civil (Art. 1.337), que o condômino que não cumprir qualquer de seus deveres poderá, por deliberação da assembleia, ser constrangido a pagar multa de até o quíntuplo do valor atribuído à cota condominial.
Em apoio, vem o parágrafo único desse mesmo artigo estabelecer que, por ato unilateral do síndico, que por sua vez dependerá da posterior aprovação dos condôminos, impor ao condômino com comportamento antissocial a multa que poderá atingir até 10 (dez) vezes o valor da própria contribuição condominial mensal.
Essas mesmas imputações podem ser atribuídas ao condômino que não cumpre com as suas obrigações financeiras perante o condomínio, não se fazendo aqui a distinção entre o fato de ser condômino ou locatário ou detentor da posse.
Além das penalidades acima, previstas no Art. 1.337 do Código Civil, o §2º do Art. 1.336 prevê ainda que 2/3 dos condôminos restantes podem deliberar a imposição de multa no montante de até cinco vezes o valor da cota condominial para o condômino que: (i) realizar obras que comprometam a segurança da edificação; (ii) alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; (iii) destinar diferentemente sua parte àquela prevista para a edificação; (iv) utilizar a sua parte de forma a prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais possuidores.
A expressão condômino antissocial é genérica, extensiva, e se constitui numa frase a ser preenchida pelo juiz da causa, se houver acionamento judicial.
O Código Civil não traz a possibilidade expressa de expulsão do condômino antissocial, mas esta pena capital já foi aplicada em algumas decisões judiciais dos tribunais brasileiros, desde que obedecidos alguns procedimentos.
Com relação ao condômino inadimplente, entendo que este não pode ser privado da utilização das áreas comuns, não se permitindo, entretanto, permitir que vote (artigo 1.335, inciso III, CCB) em assembleia geral, exceção feita se a matéria em trato for relativa ao direito de propriedade.
Caso uma regra nesse sentido conste da Convenção condominial, será necessário interpretar a norma para se evitar contrariedade a preceito de ordem pública, previsto na Constituição Federal.
As dívidas e multas em condomínio são de natureza “propter rem” (ou seja, próprio da coisa), o que permite ser o condômino penalizado, privado da propriedade em possível cobrança (por exemplo, numa penhora do imóvel com leilão).
Essas regras são aplicáveis ao locatário, se este tiver conduta antissocial, respondendo forçosamente o proprietário pelos atos de seu inquilino.
As dívidas de condomínio não obtêm a proteção da alegação do bem de família, porque a natureza da obrigação é “propter rem” (próprio da coisa), que configura exceção e não permite que seja invocado o instituto do bem de família.
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