A Lei de Locação, Lei nº 8.245/91, dispõe em seus artigos 22 e 23 quais são as modalidades de despesas originadas pelo Condomínio. O artigo 22, em seu inciso X, dispõe sobre as despesas que deverão ser pagas pelo locador, proprietário do apartamento, definidas como extraordinárias.
Tais despesas não são aquelas destinadas a repor os gastos de manutenção nem as necessárias à administração do condomínio. Geralmente, representam gastos de grande monta.
Assim, consideram-se como despesas extraordinárias:
Modificações realizadas no edifício que o valorize, tais como: compra de mobília para decoração de área comum, construção de churrasqueira, piscina, quadra poliesportiva, compra de equipamentos para o condomínio (aparelhos para academia, brinquedos etc.) troca do piso, impermeabilização, troca de encanamento, pintura da fachada (quando destinada a embelezamento), empena, poços de areação e iluminação, substituição do sistema de distribuição de água, de fiação elétrica de corrente de uso prolongado, instalação de equipamentos de segurança, (portão, sistema de monitoramento e cerca elétrica) cilindro de extintor, despesas empregadas na decoração das áreas comuns inclusive as despendidas para pagamento dos honorários de profissionais empregados, constituição do fundo de reserva, dentre outros.
Com relação ao fundo de reserva, devemos nos ater a um importante detalhe, caso o mesmo seja utilizado a fim repor gastos despendidos na manutenção do condomínio, sua recomposição (reembolso) será suportada pelo locatário, inquilino do imóvel.
Já as despesas destinadas à manutenção do condomínio, inclusive as empregadas nas benfeitorias mencionadas, deverão ser suportadas pelo locatário (inquilino), sendo consideradas como despesas ordinárias ou de “custeio”.
Dessa forma, incluem-se nas despesas ordinárias:
A simples troca de torneira com vazamento, lâmpada ou disjuntor queimado, conserto de pequeno vazamento, limpeza, conservação, pintura de instalações e dependências de uso comum, manutenção e conservação de instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes, salários e encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio, manutenção de equipamentos de ginástica, pintura de quadra esportiva, pintura de área de uso comum (quando destinado à reparo), incluindo-se os gastos despendidos com material e mão de obra.
Concluímos que os proventos, destinados à manutenção do fundo de reserva, é fruto das despesas extraordinárias, ou seja, de obrigação do locador, proprietário do imóvel, contudo, caso este, seja utilizado para cobrir gastos de manutenção do condomínio, sua recomposição será suportada pelo inquilino.
* Paulo Caldas Paes é advogado formado pela Universidade Paulista (UNIP) e autor de diversos artigos jurídicos na área imobiliária. Foi analista do Procon de Santana de Parnaíba/SP. Mais informações: ppaes@adv.oabsp.org.br. Artigo originalmente publicado na edição de agosto de 2012 do informativo Jardins de Tamboré News.
São Paulo, 23 outubro de 2012.
