Dicas da Profa. Rosely Schwartz para montar a previsão orçamentária do condomínio

“A previsão orçamentária é o ponto chave da gestão de um condomínio. É preciso muita atenção e empenho na elaboração do orçamento, para que haja a menor diferença possível quando for realizada a comparação entre os valores previstos de receitas e despesas e os valores realizados, recebidos e pagos no mês. Recomendo aos síndicos que analisem o que ocorreu no último ano; que façam uma média desses gastos; e olhem para a frente, para o que vai ter de dispêndio no futuro.”

A credibilidade do gestor do condomínio junto aos moradores é essencial para que ele possa conduzir com tranquilidade a vida do prédio, e boa parte disto é conquistado através de uma boa administração orçamentária. Segundo uma das mais experientes especialistas da área, a administradora e contabilista Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, “é importante mostrar que, como gestor, o síndico está sempre atento, analisa as contas e empenha-se na redução de custos”.

O condomínio residencial possui algumas despesas que consomem grande parte dos recursos, como o consumo de água e energia, a manutenção dos elevadores e o pagamento da equipe de apoio, seja própria ou terceirizada. Por exemplo, na previsão orçamentária relativa aos funcionários próprios, a Profa recomenda “observar os reajustes salariais prováveis que ocorrerão no ano com base nos índices da economia”, de forma a garantir uma arrecadação mensal futura suficiente para cobrir a folha de pagamento, os encargos sociais e os demais custos com os colaboradores. Outro aspecto a ser considerado é analisar se haverá dispensas na equipe, já que a rescisão de um funcionário implica em custos elevados. “A parte dos funcionários responde pelo maior percentual das despesas de um condomínio, ela corresponde em média a 50%. É preciso dar maior atenção em relação a esse item”, recomenda a especialista.

Quanto aos consumos, a dica é estudar medidas que tragam economia e consequente redução das contas mensais, levantando os investimentos necessários e o tempo de retorno financeiro, caso de sistemas de reuso da água pluvial, substituição de lâmpadas comuns por tecnologia LED ou produção de energia fotovoltaica.

A seguir, demais dicas sobre itens importantes que compõem a previsão orçamentária anual do condomínio:

– Elevadores

É preciso avaliar a conveniência de ter um contrato mensal de manutenção com a conservadora com a inclusão ou não de peças. De qualquer maneira, segundo a Profa, o zelador ou gerente predial deve possuir uma agenda desses equipamentos, anotando problemas como parada desnivelada em relação ao piso e/ou ruidosa, os quais deverão ser relatados ao mecânico da empresa conservadora no momento da visita, tornando o trabalho mais eficaz. Além disso, deve controlar os serviços realizados e previstos para o elevador, de forma a subsidiar o síndico na tomada de decisão sobre os serviços de manutenção.

– Inspeção & Manutenção

“O síndico deve ter uma visão de futuro.” Ou seja, observar se a média gasta em meses ou anos anteriores foi suficiente para garantir a manutenção das instalações. “É possível analisar o realizado no exercício anterior e, com base nisso, desenvolver a nova previsão orçamentária, considerando os possíveis reajustes de contratos e identificando a demanda por novas manutenções e despesas correspondentes.”

Rosely Schwartz prossegue: “A previsão orçamentária para o exercício seguinte é fruto de uma ponderação entre o passado e o futuro”.

Nesse quesito, “cada item precisa ser separado e explicitado”, contendo a periodicidade de controle dos sistemas, os custos e os responsáveis pela execução dos serviços. “O morador nem tem ideia de que existe isso tudo.” Também aqui entram os setores de inspeções obrigatórias, como nos equipamentos de combate a incêndio, nos elevadores (RIA) e nas caixas d’água.

– Reajuste de contratos

É importante organizar um quadro com os aumentos previstos para cada tipo de contrato, expondo isso aos condôminos. Segundo Rosely, o desconhecimento das razões de um eventual reajuste do rateio pode acirrar o clima da assembleia e/ou gerar um valor aquém das necessidades do condomínio, “com consequências graves para a manutenção”.

– Inadimplência

A inadimplência é outro aspecto obrigatório na organização de uma previsão orçamentária anual do prédio, aponta a especialista, extraindo-se um percentual de não recebimentos sobre a expectativa da arrecadação cheia.

– Reajuste da taxa condominial

Muitos condomínios projetam sobre o reajuste do rateio a mesma taxa do dissídio dos funcionários, o que representa um equívoco, pondera Rosely Schwartz. O certo é fazer uma ponderação do impacto real do reajuste sobre todas as outras despesas.
De forma geral, a Profa aponta um erro ainda bastante comum entre os condomínios: eles montam uma previsão standard, padrão, reproduzida de outros prédios, sem detalhar as particularidades de cada empreendimento.

Por fim, as informações da previsão orçamentária futura, e também da prestação de contas do exercício que se encerra, precisam ser fornecidas com antecedência e de maneira bem didática aos moradores, além de expostas através de tabelas e gráficos nas assembleias.

Matéria complementar da edição – 225 de julho/2017 da Revista Direcional Condomínios

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