Os elevadores são classificados pela legislação como meio de transporte, por isso, sua operação é regulada por um corpo rígido de normas, incluindo a exigência do RIA (Relatório de Inspeção Anual) em São Paulo, Capital. Os síndicos precisam ter sempre um contrato em andamento com prestador de serviço credenciado junto ao Segur (Coordenadoria de Atividade Especial e Segurança de Uso), órgão da Prefeitura, não apenas para o socorro a uma eventual parada, quanto para verificação mínima do sistema a cada mês.
Para Fábio Aranha, diretor de marketing do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo) e presidente da Associação de Elevadores do Mercosul, qualquer que seja a modalidade de contrato definida pelo condomínio, é “preciso fazer uma administração disso”. Ele justifica: “Existem dois tipos de contrato basicamente. Um só para mão de obra, chamado de contrato de conservação, e outro de manutenção integral, que inclui peças. O primeiro é mais barato porque sem peças. O segundo é mais caro, porém, ele já supõe uma média de gastos do prédio com as peças. E existem alguns intermediários, que incluem algumas peças e outras não. Tem que tomar muito cuidado com este tipo de contrato, porque há uma cobertura não total e, às vezes, o prédio acaba tendo surpresas.”
Por isso, ele recomenda aos síndicos ficarem atentos aos riscos inerentes a todo tipo de contrato, caso não haja um acompanhamento. “Se não estão inclusas as peças, ele estará sujeito a que uma empresa empurre algo que não seja tão necessário, ou por um preço mais caro que o normal. Já o contrato de manutenção integral tem o risco de a empresa não trocar nada, a não ser que o elevador esteja numa situação bastante crítica.”
O dirigente do Seciesp chama também a atenção de síndicos e condôminos de edifícios novos, que costumam herdar contratos de manutenção de elevadores celebrados pelas construtoras. “A construtora acaba repassando um contrato que nem sempre é vantajoso para o prédio. Muitas vezes eles podem estar superfaturados.” Fábio Aranha observa que durante a negociação para compra dos elevadores, as construtoras podem conseguir preços melhores desde que aceitem “contrato de manutenção não vantajoso, nem tão bom, porque quem vai pagar é o condômino”. Ele adverte que “quem mudou para prédio novo tem que ter grande atenção se o contrato está de acordo com o mercado”. “As pessoas não devem temer se o contrato original é com o fabricante ou não.”
De forma geral, na hora de o síndico definir-se por um novo parceiro, Fábio Aranha recomenda “buscar uma boa empresa, com referências, e fazer uma seleção criteriosa”. O prestador de serviços que atua em São Paulo, Capital, deve estar habilitado junto ao Segur. Essa é a primeira coisa a ser verificada, diz. Outra é observar que a manutenção de qualidade não depende, necessariamente, de que seja realizada pelo “fabricante ou uma multinacional”.
“Temos 110 empresas cadastradas e habilitadas pela Prefeitura de São Paulo. Há muitas opções no mercado. O síndico precisa colocar uma empresa confiável e, no caso de se deparar com uma peça muito cara, fazer outra cotação. Ele deve negociar com a conservadora se identificar algo fora do normal, porque a peça não poderá ser instalada por outro.”
Ou seja, “o síndico precisa ter confiança, fazer uma boa escolha da empresa que faz a conservação, pois há a questão legal da segurança, que realmente exige parceria”. Os prestadores de serviços da área devem atender a uma série de obrigações, como, por exemplo, manter um engenheiro responsável devidamente registrado na Prefeitura, que responderá por qualquer acidente. “Só a empresa pode mexer no elevador, porque senão não saberíamos atribuir as responsabilidades.” Até mesmo a instalação de câmeras do circuito do CFTV deve ser acompanhada pela empresa de elevadores, comenta.
Cláusulas Abusivas
Quanto à presença de cláusulas abusivas no contrato, Fabio Aranha remete o síndico ao Código de Defesa do Consumidor. “O Art. 51 é taxativo que a multa abusiva deverá ser anulada”, observa. “Mas o entendimento do que seja multa abusiva eventualmente gera diferentes interpretações”, reconhece. “Algumas empresas fazem contratos considerados leoninos, de vigência por quatro ou cinco anos, e estabelecem multa de 50% de todas as parcelas vincendas.” A cláusula “praticamente inviabiliza uma rescisão e o Judiciário tem entendido que a multa nestas condições é abusiva”, completa.
O diretor sugere que a multa não ultrapasse a 10% do valor do contrato, uma prática mais usual no mercado. Existem ainda empresas que estabelecem, no máximo, um mês de aviso prévio para a rescisão, assim como “ocorre em outros tipos de contrato, como no de trabalho”.
A sua recomendação é de agir “preventivamente e evitar assinar o contrato com uma cláusula abusiva”. Caso, porém, o síndico herde um negócio em andamento com esses parâmetros, deverá recusar a condição. Fábio Aranha lembra que, mediante “uma contestação simples de advogado, as empresas têm recuado porque sabem que vão perder lá na frente”.
Matéria complementar da edição – 200 de abr/2015 da Revista Direcional Condomínios
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