O imóvel reservado à residência e moradia do casal, ou da entidade familiar, é definido como bem de família e recebe o benefício legal da impenhorabilidade, nos termos do Art. 1º, da Lei 8.009/90. Ou seja, geralmente não pode ser penhorado, nem sofrer qualquer forma de apreensão oriunda de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.
Por outro lado, a taxa condominial se trata da distribuição ou rateio das despesas condominiais entre todos os condôminos, seja de forma proporcional ou desproporcional, por frações ideais ou unidade, ficando esta definição a cargo da Convenção condominial, conforme preceitua o Art. 1.336, inciso I, do Código Civil.
Em que pese o pagamento da referida taxa seja uma das principais receitas dos condomínios, sendo destinada à administração e manutenção destes, muitos condôminos conservam o hábito de inadimplirem o referido pagamento, vez que é comum o entendimento equivocado de que por ser o único imóvel, bem como ser destinado à moradia, não poderá ser penhorado para pagamento da taxa condominial, entretanto, tal entendimento não coaduna com a realidade prática.
É certo que a Lei 8.009/90 assegura que é impenhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, o qual, em geral, não responde por qualquer tipo de dívida. Acontece que a própria lei também dispõe, em seu Art. 3º, que a referida impenhorabilidade é afastada em situações específicas:
(I) – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; (II) pelo credor da pensão alimentícia; (III) para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; (IV) para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; (V) por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens; (VI) por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Nesse sentido, percebe-se que a impenhorabilidade não alcança as dívidas oriundas das taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar, ou seja, não alcança aquelas obrigações que decorrem da utilização do bem. Ademais, conforme preceitua o § 1º, do Art. 833, do Código de Processo Civil, a impenhorabilidade do bem de família não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição.
Observa-se que a mesma lei que torna o bem impenhorável, estabelece de forma clara as suas exceções, permitindo a penhora para pagamento das despesas relativas ao seu uso, nesse mesmo sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Isto posto, conclui-se que é permitida a penhora do único imóvel familiar cuja dívida é ocasionada em virtude de despesas condominiais do próprio bem. Desse modo, em caso de inadimplemento no pagamento da taxa condominial por parte dos condôminos, o condomínio pode ingressar com ação judicial de cobrança com pedido de penhora do imóvel para assegurar o pagamento da dívida.
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