Ao assumir a função de síndica do Condomínio City Park, na Vila Mariana, Maria Cecília Genevcius buscou, de cara, renegociar contratos com os diversos fornecedores. E se surpreendeu ao verificar que o empreendimento, construído há 30 anos, tinha, desde a instalação do condomínio, contrato de manutenção para os oito elevadores dos quatro blocos, incluindo troca de peças. “É um absurdo que um condomínio, em seus primeiros anos de vida, tenha um contrato com peças. Já em um edifício a partir dos oito ou dez anos de construção, é fundamental incluir a troca de peças em contrato”, aponta Cecília, hoje subsíndica do City Park e consultora de outros cinco condomínios na cidade.
Ao renegociar o contrato dos elevadores, a então síndica obteve uma economia de R$ 16 mil em um ano. “Na renegociação consegui um desconto de 22%, e mantive um contrato total de peças, onde só não estão incluídos itens de embelezamento, como botoeiras e reatores das lâmpadas, por exemplo.” Cecília dá uma dica importante a outros síndicos: verificar a data de validade prevista no contrato. “Só depois de assinar percebi que a empresa havia fixado a validade do contrato em cinco anos. Pressionei o fornecedor, que garantiu por quatro anos valores sem reajuste. No final, a condição foi vantajosa para o condomínio. Mas é preciso estar atento”, aconselha.
Inclusão ou não de peças, validade do documento e índice de reajuste são pontos essenciais quando se trata de firmar um contrato de manutenção para os elevadores. Para Rogerio Meneguello, diretor do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo), a maioria dos contratos assinados não inclui a troca de peças. “O contrato sem peças é mais em conta. E, infelizmente, é isso que a grande maioria dos síndicos procura: preço”, aponta.
A grande vantagem de um contrato com peças é a agilidade na execução dos serviços. “Essa modalidade deixa o cliente livre de elevadores parados por troca de peças, ou para aprovação de orçamentos, dependendo de reuniões e rateios. É mais caro, porém o administrador fica sem esta dor de cabeça. O que deve levar um síndico a decidir ou não pelo tipo de contrato seria a comodidade e agilidade da empresa em repor o elevador em pleno funcionamento e saber mensalmente o quanto vai pagar”, completa o diretor do Seciesp.
Já para o engenheiro mecânico Francisco Thurler Valente, autor de publicações técnicas e consultor na área de elevadores, com experiência de 40 anos no setor, o contrato de conservação de elevadores com peças somente deveria ser feito com empresas idôneas e bem estruturadas, “que apresentem um plano bem definido de substituição das peças”. “Deveria ser preferivelmente evitado pelo síndico. O contrato de conservação inclui no preço um valor adicional para prever a substituição, no futuro, de determinadas peças especificadas. A ocasião da substituição de peças deveria constar do contrato, mas infelizmente, muitos textos são assinados considerando ‘substituição de peças quando necessário’ e o resultado, frequentemente, é desfavorável ao condomínio”, sustenta.
A síndica Rejane de Albuquerque, há 17 anos no comando do Edifício Ana Carolina, em Santana, em sistema de autogestão, sentiu na pele os efeitos de um contrato de manutenção com peças mal gerido. “Quando assumi a autogestão, em 1993, verifiquei todos os contratos de manutenção e, apesar da manutenção dos elevadores incluir peças, o estado geral dos equipamentos era péssimo.” Rejane acionou o Procon contra o fabricante dos elevadores, responsável na época pela manutenção. “O engenheiro da empresa responsabilizou o falecido zelador, que não teria acompanhado adequadamente as visitas técnicas.” A síndica então mudou a empresa prestadora de serviços, mas antes se informou no Contru-5 sobre o funcionamento de contratos com e sem peças. “Sentia-me refém da situação. Como saber se realmente era preciso a troca? Como conhecer a vida útil das peças e se haviam sido trocadas? Havia um terrorismo com a questão da responsabilidade civil e criminal do síndico caso houvesse um acidente de percurso no elevador e com o tempo fiquei mais segura e informada sobre o funcionamento do elevador”, aponta Rejane, que recomenda aos síndicos estarem atentos ao sucateamento de peças pela empresa prestadora de serviços.
SEM ABUSOS
Segundo Meneguello, diretor do Seciesp, em ambos os tipos de contratos estão inclusos uma visita mensal de manutenção preventiva, número ilimitado de visitas para assistência técnica, responsabilidade técnica perante o CREA e Contru e todo o ferramental e produtos para a manutenção (óleo, estopa, lubrificantes, desengraxantes, etc.). Qualquer que seja a forma do contrato, o técnico realiza na visita mensal testes de segurança, lubrificação dos componentes, limpeza geral e ajustes. “O contrato com peças agiliza a troca de itens com desgaste. Porém, é importante frisar que o funcionamento do elevador pode ser ruim não pela qualidade da manutenção ou pela falta de troca de peças, mas sim pela idade, desgaste, uso, tipo de equipamento, ou por ser necessária uma atualização técnica. Mesmo em um contrato com peças a atualização do equipamento não está inclusa. Mantém as mesmas características do elevador, sem alterar a sua forma de trabalhar”, informa Meneguello.
Antes da assinatura do contrato com a empresa de elevadores, o síndico deve ainda atentar para a presença de cláusulas abusivas. O diretor do Seciesp alerta que, no máximo, o contrato deve prever uma multa rescisória de uma a duas taxas mensais. Porém, há casos de contratos de dois anos que obrigam o cliente a pagar 50% do valor do contrato no ato do cancelamento. “Oriento os síndicos a relerem seus contratos e verificarem se há cláusulas abusivas. Nesse caso, é possível fazer um aditamento ao atual contrato. Caso a empresa se recuse, desconfie de sua idoneidade”, finaliza.
Matéria publicada na Edição 157 de maio 2011 da Revista Direcional Condomínios.
