Um síndico trocou as esquadrias das janelas dos halls de seu prédio, mas não colocou a obra em votação de assembleia, tampouco pagou o fornecedor pelos serviços. Endividado, o condomínio convive com a insatisfação de seus moradores, situação analisada a seguir pelo advogado Cristiano de Souza Oliveira.
1 – É preciso unanimidade para aprovar as mudanças?
Inexiste regra definida, cada caso pede um procedimento distinto, conforme o Art. 1341 do Código Civil. Trocas motivadas por segurança (janelas sem fechamento ou caindo) são necessárias e urgentes, o que dispensa votação prévia e exige apenas comunicação à assembleia. Mas se foram feitas por embelezamento, ou para acréscimo de um parapeito ou sacada, se caracterizam, respectivamente, como voluptuárias ou úteis. Para cada situação, há um quórum diferenciado. Já se houver mudança promovida pelo condômino que impacte sobre a fachada, ele deverá obter a aprovação unânime dos demais, conforme o Parag. 2º, Art. 10, da Lei 4591/64.
2 – O que diz a lei do município de São Paulo?
Com base no Código de Obras e Edificações, a Prefeitura exige comunicação prévia, além do alvará de execução. Isso ocorre em função da segurança dos pedestres e não pela questão estética. Única exceção acontece em condomínios que agregam sacadas, nos quais a questão é mais séria e técnica.
3 – como corrigir uma situação irregular?
No caso citado, o condomínio deve verificar as razões da troca. Se não havia urgência ou necessidade, a troca dependeria de aprovação prévia. Assim, o síndico poderá ser responsabilizado pelos prejuízos causados à coletividade.
Matéria publicada na edição – 195 de out/2014 da Revista Direcional Condomínios
