Ao contratar o seguro da edificação, o síndico deverá garantir que as reais necessidades do condomínio estejam contempladas, fugindo de pacotes prontos. Importante ainda é trabalhar com a mitigação de riscos, conforme indicam colegas e especialistas.
Contratar o pacote obrigatório do seguro para o condomínio, conforme impõe o Código Civil brasileiro, requer que o síndico estude diferentes variáveis de uma apólice, como a indenização a ser paga em caso de sinistro, as coberturas compatíveis com o risco real, o valor das franquias, adicionais, e o custo do contrato, defende a síndica e advogada Maria Celina Galvão Moura Pereira. “O importante é nos atentarmos às necessidades e aos riscos que a edificação possa vir a sofrer e tentarmos assegurar possíveis sinistros”, afirma. Ou seja, fazer um contrato personalizado, que dê conta das particularidades do prédio.
Maria Celina resolveu contratar coberturas adicionais à apólice de seguro do condomínio que administra e reside, no bairro de Perdizes, zona oeste de São Paulo, justamente por causa de algumas especificidades. Com torre única e 21 unidades, o prédio não possui vagas de garagem isoladas, por isso, demanda o trabalho de manobristas. Além disso, fica em região de frequentes vendavais. No começo de 2016, chuvas e ventos fortes causaram danos às janelas de inúmeros apartamentos de um prédio vizinho. Portanto, à cobertura simples (contra incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza), foram agregados riscos que envolvem vidros e veículos, por exemplo. “A cobertura básica simples garante o condomínio. Uma vez que a lei não especifica que outros eventos devam ser segurados, podemos contratar adicionais para riscos como danos elétricos, vendaval, quebra de vidros, roubos, portões de veículos, os seguros de responsabilidade civil do condomínio e do síndico, entre outros.”
O mercado dispõe também da modalidade ampla, all risks, ou seja, cobertura de inúmeros danos materiais possíveis, incluindo queda de aeronaves. Essas se justificam para condomínios mais complexos, pois “oferecem uma garantia maior e diminuem o risco de imputação de responsabilidade”, observa Maria Celina. É o caso do Condomínio Glam Moema, localizado no bairro de mesmo nome, perto do Aeroporto de Congonhas. “Acabamos de fazer a renovação com o maior valor de risco do mercado”, diz o síndico André Matarucco, lembrando que a decisão da coletividade foi consensual. Com 168 unidades, dois blocos de apartamentos de 50 a 66 metros quadrados, e amplos serviços de lazer na cobertura, o condomínio optou ainda por responsabilidade civil do síndico e de funcionários, afirma o gestor. Entretanto, ele pondera “que nem sempre vale a pena acionar o seguro”, por implicações na franquia e no bônus. Há situações em que “é melhor o condomínio cobrir”, arremata.
Na outra face da relação com o seguro encontra-se a prevenção aos sinistros, através da mitigação de riscos. A questão vem sendo trabalhada pela síndica Andrea Percário, gestora de dois residenciais, um no Morumbi, em São Paulo, e outro no Guarujá, litoral do Estado. No residencial paulistano, a síndica contratou vistoria de profissional do setor, o qual apontou 72 recomendações de melhorias no prédio de 30 anos. No Guarujá, foram 70. A ideia é consertar o que estiver em desacordo com normas técnicas e de segurança para que a curva de sinistralidade caia, justifica.
No momento, o condomínio do Morumbi está promovendo retrofit das instalações do gás canalizado, já que foram identificados micro vazamentos. Mas há situações aparentemente simples, muitas vezes despercebidas pelo síndico e que podem causar grande transtorno. “Uma luminária mal instalada poderá provocar incêndio e aumentar a taxa de sinistralidade do condomínio”, exemplifica o consultor da área, Carlos Alberto dos Santos. Segundo ele, “as seguradoras devem conhecer bem o condomínio para elaborar o escopo de risco”.
UPGRADE: COBERTURA NAS UNIDADES
E para “mitigar” potenciais conflitos no condomínio envolvendo o seguro, o síndico Luciano Gennari resolveu há cerca de um ano e meio selar um segundo contrato, extensível aos apartamentos. “O valor é pago pelo condomínio, incluso na cota, e nos dá coberturas de ruptura de tubulações hidráulicas, pagamento de taxa de condomínio em caso de morte, acidente etc.” Danos gerados por vazamentos são cobertos até o valor de R$ 5 mil no imóvel causador do evento, e R$ 22 mil nas unidades atingidas, sem franquia. Já em caso de incêndio, queda de raios e explosões, há garantia e cobertura aos prejuízos causados aos bens do imóvel, com franquia estabelecida em 10% do montante a ser indenizado. No tocante à taxa condominial, são cobertos até R$ 5 mil em caso de morte acidental ou invalidez permanente do titular por acidente.
Luciano Gennari está no terceiro mandato do Condomínio Flamboyant, residencial de torre única e onze unidades localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo. Ali, o seguro residencial pago pelo condomínio já foi acionado três vezes, todas por vazamento. “É uma tranquilidade para o síndico, estou livre de problemas de vazamento entre apartamentos, o próprio morador abre o sinistro, fotografa, chama uma empresa especializada para identificar a origem dos problemas e fazer orçamento, e recebe a vistoria da seguradora, que irá aprovar ou não o orçamento. O ressarcimento é feito em poucos dias”, descreve Luciano. A “comodidade” custa R$ 24,90 por unidade, inclusos no rateio mensal das despesas do residencial.
Matéria publicada na edição de dez/jan 2017 da Revista Direcional Condomínios
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