Todo cuidado é pouco quando se trata de garantir o abastecimento da água potável nas unidades, a drenagem do excesso da água da chuva, além do bombeamento de reservas não potáveis (de reúso) para a rega de jardins ou lavagens de pisos externos.
O setor de bombas dos prédios deve receber atenção redobrada de síndicos, zeladores e manutencistas, especialmente quando está há muito tempo sem modernização e/ou manutenção. Também as instalações acessórias e indispensáveis, como os quadros elétricos e encanamentos, precisam entrar nesse escopo de serviços.
O síndico Clóvis Barbosa identificou, por exemplo, que vazamentos na garagem do subsolo do Residencial Portal São Bento, na zona Norte de São Paulo, tinham origem nas tubulações ligadas às bombas da piscina. Isso ocorreu assim que assumiu o cargo no condomínio, há pouco mais de um ano. “Havia se formado um espelho d’água abaixo da piscina”, descreve, ressaltando que foram executados reparos na área, incluindo as próprias bombas. No início de sua gestão, ele encontrou ainda uma bomba de drenagem quebrada no segundo subsolo da garagem; esta sequer constava do escopo de manutenção preventiva da empresa que atendia mensalmente o prédio. “Enfrentávamos o risco de inundação do piso”, afirma.
“É sempre importante ao síndico observar questões ligadas às bombas, lembrar que com o tempo as peças ficam obsoletas”, pontua Clóvis Barbosa, que dispõe, no condomínio de duas torres e 136 unidades, de duas bombas na piscina, quatro de recalque, automatizadas, e a de drenagem.
REDUNDÂNCIA E PRECAUÇÕES
A modernização dessas instalações nos condomínios, com sua automação, é um dos serviços mais contratados atualmente pelos gestores. Especialistas no setor destacam que, quando a operação é manual, observando-se níveis de boias e alternância entre bombas de recalque, na hora de se religar um dos equipamentos, pode haver problemas.
O Condomínio Conjunto Brasil Pitoresco, de duas torres e 126 unidades, situado na região do Parque do Ibirapuera, em São Paulo, não apenas possui a automação do sistema, quanto resolveu investir recentemente na substituição de toda as bombas e adquirir peças sobressalentes, para reserva. O empreendimento data de 1976 e tem 28 andares em cada um dos prédios.
Segundo Orlando Palação, assistente administrativo do Brasil Pitoresco, “todo o conjunto de bombas para o abastecimento dos reservatórios superiores foi substituído. Contávamos com duas bombas que, pela altura dos prédios, de quase 100 metros, ‘sofriam’ muito. Houve a modernizado e cada torre possui duas bombas de 10 Cv cada e uma outra de reserva, já instalada. Ainda temos uma bomba adicional que permanece disponível caso haja necessidade de se remover alguma outra para manutenção”.
Palação aponta que a principal vantagem no investimento reside no fato de que “bombas novas são mais potentes e, portanto, mais eficientes, reduzindo o tempo de recalque, o que significa economia de energia, menor desgaste do equipamento e menores custos de manutenção. Assim, os moradores economizam e têm a certeza de que não ficarão sem água por culpa das bombas.” O condomínio optou por não fazer a alternância das bombas; “elas funcionam direto e, somente se houver pane, a outra será acionada automaticamente. Caso ambas tenham pane, a bomba reserva é que será acionada”.
O assistente administrativo aponta outro aspecto importante do sistema: “Há redundância no quadro de comando”. Ou seja, o quadro elétrico tem alguns de seus dispositivos replicados. De acordo com o consultor de gestão de riscos em condomínios, Carlos Alberto dos Santos, “o replicador funciona como um segundo painel em outro local do prédio, de maneira que o responsável pela área da manutenção possa monitorar seu funcionamento, sem ter que se deslocar, a todo momento, para a casa de bombas”. Carlos Alberto acompanhou a modernização do setor no Brasil Pitoresco. Ele tem verificado muitas inadequações em condomínios, especialmente pela falta de manutenção preditiva. “O ciclo de vida da bomba é longo, mas esse tipo de programação estabelece um prazo de funcionamento de, por exemplo, dez anos. Passado esse período, mesmo que a bomba esteja operando bem, é melhor trocar.”
O consultor aponta também que condomínios antigos acabaram desativando um dispositivo interessante, antes comum: “É o painel sinótico [uma extensão do quadro elétrico], que costumava ficar junto da portaria”. Demais problemas observados pelo consultor se encontram na persistência de se manter painéis antigos, “ainda com chaves-faca”, de madeira; bombas afixadas no chão; e instalações elétricas expostas. “O problema disso tudo recai não apenas sobre a eficácia da operação desses equipamentos, quanto no risco de incêndio”, alerta. Para o assistente administrativo do Brasil Pitoresco, Orlando Palação, os investimentos realizados pelo condomínio puderem garantir segurança, eficácia e, também, “quando da limpeza semestral das caixas superiores, uma reposição muito rápida da água, evitando incômodo aos moradores”.
Matéria publicada na edição – 223 de maio/2017 da Revista Direcional Condomínios
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