Uma cena inevitável em edificações construídas até há cerca de 20 anos é observar, em algum momento, o síndico ou zelador autorizando a quebra de paredes de halls ou partes de forro sob laje para tentar descobrir a origem de um vazamento, recorrendo ao expediente moroso e caro da chamada “tentativa e erro”.
Tubulações em ferro do Condomínio Hortênsia, com inúmeros pontos de corrosão, parte delas recém-substituídas
Síndicos que fazem a gestão simultânea de prédios recentes, de até 15 anos, e de outros mais antigos comparam que os primeiros oferecem shafts de hidráulica mais bem organizados, com acesso para serviços de manutenção.
A situação complica quando o edifício está há décadas com a mesma tubulação em ferro, passando por dentro de cada ambiente “molhado” dos apartamentos, caso do Condomínio Hortênsia, construído nos anos 70 na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. A síndica Maria Lúcia Carvalho afirma que os apartamentos possuem de três a quatro prumadas e que a sua troca implica mexer dentro dos imóveis; em alguns é preciso remover o tanque. Maria Lúcia enfrentou neste ano dois episódios de vazamento na parte da rede pluvial instalada na garagem e, ao fazer a troca dos ramais por tubulação em PVC reforçado, foi alertada da necessidade de substituir também a de esgoto, que apresenta inúmeros pontos com corrosão. Na sequência, a síndica passou a cotar o serviço.
“Enquanto tudo funciona está ótimo, Ninguém lembra da hidráulica”
“Enquanto tudo funciona está ótimo, ninguém lembra da hidráulica, porém, quando apresenta alguma patologia, aí corre para achar um meio de resolver”, comenta o engenheiro civil Renato Luiz Moreira (foto), que atua há 18 anos no setor. Ele avalia que o problema da chamada “tentativa e erro” é que muitas vezes o serviço é feito com amadorismo, sem profissionais qualificados. Renato observa que há prédios em que se leva até seis meses para encontrar a origem de um vazamento. A seguir, o engenheiro apresenta um breve diagnóstico das características do sistema hidráulico em prédios mais antigos e nos novos e deixa orientações aos síndicos.
– Sistemas mais antigos
“Infelizmente, o conceito destes edifícios exige quebras e reformas indesejáveis em áreas comuns e dentro dos apartamentos. Antes haviam prumadas coletivas para cada área molhada, dificultando o fechamento parcial dos ambientes dos apartamentos. Cheguei a visitar apartamentos com 20 prumadas de água (quente, fria e válvula de descarga). A manutenção exige interrupção de fornecimento de água, em alguns casos, no prédio inteiro. A troca de prumadas antigas é resultado desse conceito antigo e uso de tubulações de ferro. Estas têm vida útil muito reduzida. Nos primeiros cinco anos ainda apresentam excelente estado, porém, a partir disso começam a deteriorar e entram em colapso com 20 anos ou mais. Dependendo da qualidade da água na região esse problema pode acontecer antes.
Algumas empresas fazem a raspagem de tubos de ferro antigos, porém, isso vai acabar reduzindo ainda mais a seção do tubo, enfraquecendo e acelerando o seu colapso. Em tubulações de ferro que trabalham com baixíssima pressão esse serviço pode ser interessante para dar longevidade, no entanto, o problema estará lá ainda e a tubulação poderá entrar em colapso a qualquer momento. O certo é trocar.”
– Planejamento da manutenção
“Não há muita coisa a fazer. O melhor é estabelecer um plano de contingência sabendo que as tubulações de ferro terão custo de troca, pois isso será inevitável. O ideal é substituí-las por materiais plásticos modernos (PPR, PEX, PVC etc.), que possuem vida útil praticamente indeterminada. Entretanto, é imprescindível que se faça um projeto hidráulico que calcule pressões máximas, pressões resultantes e defina os materiais adequados ao uso. O PVC é um material bastante econômico e é mais fácil de instalar, pois é feito com uso de cola e trabalha até o máximo de 40 mca [unidade de pressão], enquanto o PPR, que é montado por fusão entre as peças, resiste a pressões muito elevadas e é praticamente isento de vazamento, mas exige ferramentas mais adequadas. Então, a especificação deve ser feita no projeto e a opção do material bem explicada ao cliente.”
– Novo conceito (shafts)
“O conceito dos projetos de hidráulica mudaram sensivelmente. Nas edificações mais novas há shafts (dutos verticais com a finalidade de receber instalações prediais) com aberturas e acessos que facilitam a manutenção. Até mesmo a troca de prumadas pode ser feita através deles. Em alguns condomínios, o shaft é tão grande que é possível descer um profissional habilitado para troca das prumadas. Os shafts se localizam em geral no hall de serviço ou em banheiros e área de serviço. Já encontrei shafts que deveriam ter acesso com parte da parede ‘desmontável’, mas que a construtora, por economia, lacrou o acesso. Nesse caso o cliente deve identificar e procurar a construtora para consertar.”
Matéria publicada na edição – 246 – junho/2019 da Revista Direcional Condomínios
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