O sistema hidráulico nas edificações envolve diferentes tipos de instalações e materiais e está relacionado ao barrilete, prumadas, projeto de distribuição da água, reservatórios, bombas, rede pluvial e de esgoto, aquecimento e individualização do consumo.
De acordo com o engenheiro civil Renato Luiz Moreira, que atua há 20 anos no setor, o ideal é que o síndico considere “o retrofit de cada sistema em separado”, em etapas, pois as diferenças de materiais e equipamentos impactam na manutenção e na durabilidade. A seguir, o especialista orienta quais os principais aspectos devem ser considerados na modernização hidráulica.
– Por onde começar
Inicialmente pelo sistema de água potável (água fria e quente quando houver). “Água é primordial nas torneiras, então sua instalação deve ser a primeira. Segundo é o sistema de gás necessário para aquecimento da água e cocção, que muitas vezes precisa de reforma. É possível projetar e construir um sistema em que a concessionária possa fazer a leitura individual se ela não existir. Na sequência, viriam o esgoto e águas pluviais, mas considerando a funcionalidade e durabilidade de cada sistema dentro do condomínio.”
– Prumadas
“Na água temos tubulações de ferro, cobre, PVC, PPR, PEX etc. No gás temos também ferro galvanizado. No sistema de esgoto e águas pluviais temos chumbo, ferro galvanizado, ferro fundido, PVC, PVC reforçado, polietileno, polipropileno etc. Portanto, o certo, devido à vida útil diferente, é fazer em separado. Isso se aplica aos equipamentos, eles têm manutenções diferentes.” Segundo o engenheiro, as prumadas de água potável mais antigas costumam ter menor durabilidade, “pois em décadas passadas se utilizou materiais como chumbo e ferro galvanizado, de vida útil inferior à dos materiais plásticos”. Já as de esgoto e águas pluviais sofrem menos com o desgaste, afirma. Desta forma, o retrofit poderá ser parcial. E caso “as tubulações do barrilete estejam em bom estado (em algumas situações seu material é diferente do restante)”, elas não precisarão ser trocadas.
– Água da chuva
“O sistema de águas pluviais pode sofrer retrofit pensando na coleta, tratamento e uso dessa água na área comum, mas é importante fazer um estudo sobre a capacidade de coleta. Para fazer o uso dessa água sem tratamento adicional, deve-se coletar somente a água do telhado ou cobertura, onde não há trânsito de pessoas.”
– Distribuição da rede potável
Prédios que dispõem de um único registro geral para a rede hidráulica são comuns, observa o engenheiro, destacando que “é necessário segmentar” quando houver prumadas coletivas. A segmentação é “primordial para evitar transtornos e quebradeiras em locais muitas vezes difíceis de chegar”.
– Individualização
Promover a individualização do consumo d’água é “ter visão do futuro do condomínio”, defende o engenheiro. “E só tem vantagens. Sempre que vejo tubulações de ferro entrando em colapso, recomendo a individualização nos moldes da concessionária, pois ela é mais técnica, exige projeto hidráulico, o que é importantíssimo numa reforma desse tipo, e ainda serve para qualquer modelo de leitura posterior (auto-gestão ou pela concessionária). Os transtornos quando se faz individualização de água são também muito menores que a interferência causada na troca parcial de prumadas dentro do apartamento”, completa Renato.
RISCO DE COLAPSO – A engenheira civil Beatriz Cerqueira Santos (foto à esq.) tem muito trabalho para fazer como síndica orgânica do Condomínio Edifício São Miguel, construído nos anos 70 na Vila Leopoldina, zona Oeste de São Paulo. Com 58 unidades e integrado a um conjunto que envolve outro residencial e salas comerciais no térreo, o São Miguel apresenta um sistema hidráulico “prestes a entrar em colapso”, avalia a síndica, que assumiu a gestão no final de 2017 e desde então vem seguindo uma ordem de prioridades para colocar a manutenção em dia.
Nesse caminho, Beatriz se deparou com necessidade de reparos urgentes, como a impermeabilização do reservatório inferior do São Miguel, atingido por um vazamento da tubulação de esgoto de uma das lojas. Também priorizou a instalação da rede de gás, eliminando os botijões do interior dos apartamentos. Para a hidráulica, a síndica precisa contratar um novo projeto. O prédio sequer possui barrilete e precisa interromper o abastecimento durante os trabalhos de limpeza do único reservatório superior, o qual terá ainda que ser impermeabilizado (nas fotos acima, os únicos registros). Ao longo do tempo, houve somente reparos pontuais inadequados nas prumadas do São Miguel, afirma. “Nossa conta de água é elevada, certamente há vazamentos, além de estreitamento das tubulações por causa da corrosão”, acrescenta a gestora, que pretende aproveitar a modernização hidráulica para individualizar a leitura do consumo de água.
Matéria publicada na edição – 247 – julho/2019 da Revista Direcional Condomínios
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