A locação por temporada ou por curta temporada, hoje popularizada pelo suporte dos aplicativos de internet, mas que já acontecia antes com menos alarde por meio de imobiliárias e anúncios de jornais, encontra amparo na legislação brasileira.
Esta modalidade de locação é protegida por vários dispositivos federais, começando pela própria Constituição de 1988, que estabelece, em seu Art. 5º, Inciso II, que “ninguém poderá fazer ou deixar de fazer algo, senão em virtude de lei”. Mas não é só, a Constituição Federal estabelece ainda o direito de propriedade no Art. 5º, Inciso XXII, o qual por si só já garante aos proprietários o direito ao exercício dos elementos que a compõem, estabelecidos estes, por sua vez, no Art. 1228 do Código Civil.
Ou seja, são atributos do direito de propriedade usar, gozar, dispor e defendê-la, sendo defesos (proibidos) os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. Nos condomínios, entretanto, o uso das partes que compõem a propriedade (privativa e comum) não pode se dar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (Art. 1336, IV do Código Civil).
Importante lembrar que mesmo que o próprio dispositivo constitucional, no Inciso XXIII, do Art. 5º, defina que a propriedade deverá atender à sua função social, a modalidade de locação por temporada (apelidada de curta temporada) não abala esse quesito. Além do mais, a própria Constituição prevê ainda que a propriedade privada poderá estar articulada à sua exploração econômica (Art. 170, Inciso II).
De outro modo, a Lei de Locações (Lei Federal 8.245/1991, conhecida ainda como Lei do Inquilinato) possibilita a locação por temporada (entre um a 90 dias), seja para atividades de lazer ou trabalho, ou por pessoas em trânsito para tratamento da saúde, entre outros casos (Art. 48 da lei), devendo o locatário respeitar as regras condominiais comportamentais, nos termos do Art. 23, Inciso X, da própria Lei de Locação, e Art. 1336, Inciso IV, do Código Civil. Ou seja, desde que se respeitem as normas internas e não usem a propriedade para afrontar o sossego, salubridade, segurança e os bons costumes.
Temos nos deparado com outro tipo de interpretação, que considera a locação por temporada ou curta temporada como hospedagem, a ser enquadrada na Lei do Turismo (Lei Federal 11.771/2008). Entretanto, tanto em seu contexto jurídico quanto de uso corrente na Língua Portuguesa, a hospedagem representa conceito amplo e não configura somente um perfil de hotelaria, mas também o ato de receber em casa pessoas estranhas que não residam no imóvel, concedendo-lhes, por hospitalidade, o necessário.
Outro ponto a ser destacado é que ganhar dinheiro com locação em um condomínio não desvirtua a destinação residencial do imóvel, já que, conforme apresentamos no início deste texto, as locações feitas via aplicativos são da mesma natureza que aquelas de temporada ou curta temporada convencionalmente oferecidas em imobiliárias e nos anúncios da mídia e internet, especialmente nas cidades turísticas, como nas litorâneas, e respeitam a destinação (ocupação) do imóvel, qual seja, residencial.
Portanto, quaisquer restrições que venham a ser feitas pela Convenção do Condomínio não poderão ferir o dispor e fruir do imóvel, ou seja, sua doação, locação, venda ou fruição (tipo de uso), nem impedir dele receber frutos, sob pena de sua nulidade nos termos do Art. 166 do Código Civil.
O Código Civil possibilita que, via Convenção e demais normas internas, o condomínio restabeleça a ordem comportamental e administrativa (em caso de infrações ao Art. 1.336, Inciso IV) e crie regras de segurança para cessar ou evitar infrações, contemplando, de forma equitativa, o conjunto de seus coproprietários. Por exemplo, se houver restrições de horário para a chegada do novo inquilino, elas deverão ser as mesmas que limitam o período para mudança de uma locação convencional. Quanto à frequência à piscina, seu uso não poderá ser vetado (assim como das demais áreas comuns), uma vez que havendo qualquer locação a parte privativa e comum da propriedade condominial é transferida. Mas, nesse caso, a administração poderá exigir a apresentação de exame médico, conforme norma da Vigilância Sanitária. A restrição de número de pessoas também é regulamenta por Normas da ABNT em face ao metro quadrado.
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- Escrito por Walter Trebitz (Advogado e assessor jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo/Aabic)
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- Por Rodrigo Karpat (Advogado, especialista em Direito Imobiliário e administração condominial)
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- Por Celeida M.C. Laporta (Advogada, mediadora judicial/extrajudicial e árbitra)
Matéria complementar da edição – 253 – fevereiro/2020 da Revista Direcional Condomínios
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