Penso insistentemente que ainda não aprendemos tudo quanto deveríamos aprender com o ano de 2020 e, nesse sentido, 2021 será uma extensão da compreensão da pandemia e de suas ilimitadas consequências que, à propósito, nos pegou de surpresa!
A pandemia fez com que a maioria dos planos, “dos rateios” e das obras fossem questionados e/ou paralisados (ou não). Ela nos obrigou a repensar um planejamento que seguia a sua rota habitual, aquela inicial, e que vinha sendo gestado desde 2019. De repente tivemos que parar e correr para, literalmente, “apagar os incêndios” gerados pela pandemia, como a necessidade de conscientizar o coletivo, adquirir e disponibilizar álcool 70% nas dependências dos condomínios, EPI (Equipamentos de Proteção Individual) para os funcionários, desacelerar a agenda, além de repensar as regras de obras nas unidades, mudanças e uso (ou não) de espaços comuns – esse último, de mais impacto para os moradores.
Não alteramos nada em alguns empreendimentos de nossa carteira. Já em outros, fomos obrigados a suspender algumas atividades ou decisões em curso. Nesse sentido, para 2021, é prudente que cada condomínio avalie seu próprio cenário com bastante cuidado, principalmente na hora de rever as despesas do ano de 2020, estimar as de 2021, programar a arrecadação através da previsão orçamentária, observando a necessidade ou não de reajustar o rateio da cota.
No mês de setembro de 2020 realizamos uma Assembleia Ordinária (AGO) em um condomínio e reajustamos a cota em 2,85%. Implantamos ainda, à título de provisão da inadimplência, uma arrecadação de 8,62%, “em cima da emissão da ordinária”, tudo válido por seis meses (ou seja, até março deste ano, quando deveremos convocar uma nova AGO).
Em outro caso, no mês de novembro de 2020, durante uma AGO, com aprovação da previsão orçamentária para 2021, reajustamos em 2,60% a cota ordinária e chamamos a formação de comissão de moradores para desenvolvimento de dois projetos especiais, a saber: Instalação de placas fotovoltaicas para geração de energia solar e aquecimento da piscina externa. Por último, em um terceiro cenário, diferente dos anteriores, em um condomínio de 32 unidades privativas, há a previsão de se manter a cota ordinária para este ano, notícia que fez o Conselho vibrar! Mas isso só tem sido possível porque renegociamos 90% dos contratos, além de termos substituído o principal prestador de serviços do residencial.
Previsão Orçamentária
É importante destacar que os síndicos precisam ficar atentos ao fato de que não se faz uma previsão somente lançando os dados do que foi “orçado e realizado” no ano anterior, aplicando-se um “índice inflacionário qualquer” para a atualização dos números. Não, de jeito nenhum!
Uma previsão orçamentária correta deve levar em consideração as demandas de manutenção predial, equalização do seguro da edificação, adequação da folha de pagamento, atualização das obrigações legais, inclusão das novas obrigações, tais como a LGPD (haverá custos? Como devo proceder?), além de outras necessidades importantes do condomínio. A preservação patrimonial, por exemplo, é de suma importância e é de nossa responsabilidade. Adicione-se, a todo esse planejamento, os investimentos necessários, como o tratamento de fachada, uma obra tão temida e adiada, mas tão importante!
O que fica de lição é que, além da capacidade de superação dos síndicos que emergiu durante a pandemia do novo Coronavírus, nós, de fato, aprendemos a lidar com as instabilidades do mercado e, ao final, a superar as dificuldades! Se neste princípio de 2021 o gestor sentir necessidade de reajustar o rateio das despesas para preservar os interesses da coletividade, ele deve propor isso ao conselho e à assembleia, fundamentando toda a situação, pois a pandemia nos ensinou como superar desafios e seguir em frente!
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