Os síndicos estão buscando medidas de redução do consumo e negociando reajustes dos contratos para diminuir o impacto da inflação sobre as contas ordinárias e, consequentemente, sobre as taxas condominiais. O objetivo é manter o controle da inadimplência, que registra baixa histórica.
Síndico Carlos Abreu: Inventividade para diminuir custos sem impactar na segurança e qualidade dos serviços
OS seis primeiros meses de 2021 registraram a média mais baixa de inadimplência nos condomínios em 17 anos em São Paulo, desde que a Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo) lançou um índice para medir essa variação (o Ipemic). A taxa ficou em 2,29%, “o menor patamar registrado para um semestre, primeiro ou segundo, desde o início da série histórica, em 2004”, anunciou a entidade no final do mês passado.
Na avaliação da Aabic, a pandemia do novo Coronavírus mudou a relação dos moradores com os condomínios; eles passaram a valorizar o local onde vivem e a priorizar o pagamento do boleto. De outro modo, síndicos reportam à Direcional Condomínios que têm procurado diminuir custos com a busca de soluções mais eficazes, o que os ajuda a manter a taxa de rateio estável, além de acompanharem pari passu (e cobrarem) eventuais atrasos.
No entanto, a alta de custos observada sobretudo neste ano nas tarifas públicas, nos insumos e materiais de construção já tem obrigado os gestores a convocarem assembleias para fazerem a revisão da taxa ordinária e/ou dos orçamentos de obras que tinham sido aprovadas no ano passado.
Sobre o aumento dos custos
De acordo com a Fundação Getúlio Vargas (FGV), o INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção-M) acumulava, em julho passado, alta de 10,75% no ano e de 17,35% em 12 meses. O IGP-M (Índice Geral de Preços-M), por sua vez, cravou em julho uma elevação de 35,75% em 12 meses ou 15,08% no primeiro semestre de 2021. O indicador não subia tanto desde 2002. E o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), apurado entre julho de 2020 e junho de 2021, ficou em 8,35%. Aqui, o teto da meta do governo para este ano é de 5,25%.
A maior parte dos contratos em condomínios é reajustada pelo IGP-M. Por isso, os síndicos têm se empenhado em conseguir dos prestadores de serviços, notadamente de manutenção de elevadores, a aplicação do IPCA na atualização dos valores. Outra medida que tem sido buscada é a economia de energia, cujas tarifas subiram em julho passado em São Paulo, com índice de 11,38% para baixa tensão e 11,40% para residências. Anteriormente, as tarifas já haviam subido nas bandeiras amarela e vermelha em todo País (na bandeira vermelha patamar 2 o aumento foi de 52%).
O impacto nos condomínios
As elevações pegaram os condomínios no contrapé, no sentido de que muitos deles já tinham aprovado a previsão orçamentária de 2021 baseada em índices menores, assim como a taxa de rateio sem reajustes ou com um aumento mínimo. “As assembleias que definiram o orçamento de 2021 não previam esse aumento de custos. Agora talvez o IPCA tenha que ser incorporado aos valores do rateio”, afirma o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha, que em um dos prédios que administra mantém a taxa condominial sem reajuste desde 2017 (e apenas um inadimplente, cujo imóvel vai a leilão).
Já os empreendimentos que têm obras em curso enfrentam altas nos insumos e materiais de construção bem acima da média do INCC-M. “Ferragens, areia e cimento estão 50% mais caros que em 2020, o vidro e a madeira 58%”, destaca a síndica Kelly Remonti, ressalvando que o orçamento de R$ 260 mil aprovado em março de 2020 para a modernização da churrasqueira e a acessibilidade da piscina terá que ser ajustado em nova assembleia.
Onde é possível economizar
Para o síndico profissional e economista Carlos Abreu, “os orçamentos de obras e contratos em 2021 estão em média 30% mais altos que no ano passado”. O gestor lembra ainda que a pandemia introduziu novos custos nos condomínios, a reboque de novas necessidades, entre elas a de reforçar a equipe de funcionários para dar vazão às encomendas e deliveries que chegam diariamente aos moradores. Para atender às demandas sem impactar no rateio e, por tabela, na inadimplência, os síndicos precisaram renegociar com os prestadores de serviços, seja diminuindo valores ou “agregando serviços sem alavancar tanto os contratos”. No condomínio de alto padrão que administra em Pinheiros, zona Oeste de São Paulo, houve a contratação de um mensageiro com a terceirizada a um custo menor. “Nesse tipo de negociação, cada um cede um pouco. Cedemos, por exemplo, na escala de horário.”
Segundo Carlos Abreu, “a inadimplência é zero no condomínio” e o quadro se manteve na pandemia. Já o rateio precisará de uma correção, assunto que estará em pauta em assembleia a ser realizada neste mês. “Temos que repassar os aumentos de 2021”, lamenta o síndico, lembrando que os boletos ficaram mais de quatro anos sem qualquer alteração. Paralelamente, o síndico aposta na criatividade e planejamento para baixar as contas de consumo. Por exemplo, ele conseguiu reduzir o tempo diário de funcionamento da bomba elétrica que recicla a água da piscina descoberta de 12h para 4h e, na piscina coberta, de 24h para 12h (quando está em uso) e 8h (sem uso).
“Foi uma decisão baseada em norma da ABNT, pois a diminuição do tempo de funcionamento da bomba deve atender a uma taxa técnica de vazão, à intensidade de uso e à temperatura da água”, explica. Já na iluminação da garagem, 362 lâmpadas tubulares fluorescentes foram paulatinamente substituídas por LED, “à medida que davam problemas”. “Um pouco antes da pandemia estávamos acelerando a troca. Uma tubular LED de 18 Watts luz branca foi instalada no lugar de duas fluorescentes de 32 Watts (cor amarelada) com reator de 18 Watts, com o mesmo padrão de luminância. O desafio é diminuir os custos sem comprometer a segurança, a operação e a manutenção preventiva dos equipamentos (para não gerar custos futuros de manutenção corretiva), nem o conforto dos moradores”, finaliza o síndico.
Novos investimentos para baixar contas
O síndico Erinaldo Melo estuda soluções para diminuir a conta da energia
O síndico profissional Erinaldo Melo acompanha no momento as obras de manutenção da fachada do Condomínio Dom Praça da Mooca, na zona Leste de São Paulo, mas já está de olho em futuros investimentos. Ele estuda implantar no residencial um sistema de produção de energia fotovoltaica, o que poderia ajudar a diminuir as contas mensais com eletricidade, que chegam a R$ 14 mil. Condomínio-clube de torre única, 108 unidades e nove anos de construção, o Praça da Mooca está numa posição que favorece a irradiação solar. O síndico vem pesquisando as soluções do mercado e o potencial da geração fotovoltaica, mas acredita que a economia a ser obtida com o sistema irá cobrir os investimentos.
Outras ações foram adotadas para racionalizar o consumo e diminuir custos, como a instalação de lâmpadas LED nos dois subsolos de garagem e o uso de sua carga total apenas no horário entre 19h e 22h. “No restante do dia, mantemos só 50% da iluminação”, afirma, lembrando que os subsolos têm um pouco de luz natural. Mesmo com as economias, a taxa de rateio de 2021 precisou ser reajustada em 4,2% em maio passado, “para acompanhar o dissídio dos funcionários terceirizados” (contra 4,52% do IPCA em 2020). Erinaldo Melo observa, no entanto, que “o condomínio ainda não está sentindo a inflação, pois sempre trabalhamos preventivamente”. Com inúmeras medidas adotadas antes do início da pandemia do novo Coronavírus no País, no final de março de 2020, o síndico conseguiu manter estável a taxa de inadimplência no condomínio. (Por R.F.)
Matéria publicada na edição – 270 – agosto/2021 da Revista Direcional Condomínios
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