Síndica orgânica e advogada, Tanila Myrtoglou B. Savoy diz que quanto mais um gestor puder solucionar as demandas ou conflitos ao lado dos moradores, melhor será a condição de pacificação. Mas para os casos que extrapolam os limites, o síndico pode apresentar ação de obrigação de fazer, conforme analisa nos exemplos abaixo.
1. Esquadrias das unidades provocam infiltrações na fachada, quando levar o caso ao Judiciário?
O prédio tem que estar em primeiro lugar, ou seja, os interesses do coletivo devem se sobrepor aos individuais. Se as esquadrias de uma unidade estiverem, pelo seu mau estado de conservação, gerando infiltrações na fachada, o síndico deve notificar previamente o condômino. Isso sempre, sobre qualquer questão de interesse da coletividade. Nesse caso, há riscos à integridade do sistema da fachada e de queda de seus componentes, o que é muito perigoso. Recomendo a contratação de vistorias periódicas no condomínio e, caso seja constatado algum dano iminente, que o condômino responsável seja notificado (primeiro internamente e depois extrajudicialmente) para que tome as providências cabíveis e faça os devidos ajustes. Em caso de negativa, o condomínio poderá entrar com a ação de obrigação de fazer. No entanto, o ajuizamento deste tipo de ação exige que a prova esteja pré-constituída, ou seja, o condomínio deverá apresentar um conjunto probatório robusto.
2. Posse de animais lesiva ao sossego e à salubridade pode gerar ação de obrigação de fazer?
Tivemos um caso de forte odor proveniente de uma unidade que possuía dezenas de animais, o que incomodava o prédio todo e atraía muitos insetos. Notificamos inúmeras vezes seus condôminos quanto aos limites impostos pela Lei Municipal 13.131/2001, que proíbe a criação e alojamento de mais de dez animais, entre cães e/ou gatos, bem como sobre as contínuas infrações à Convenção e ao Regulamento Interno. Também aplicamos inúmeras multas, sem sucesso. Conseguimos solucionar o problema somente após a judicialização, aprovada em assembleia. Foram promovidas ações de cobrança de multa por infração condominial; ação de produção antecipada de prova com pedido liminar para nomeação de perito para realização de perícia/constatação do estado do apartamento, comprovando-se a origem do mau cheiro; com o resultado da perícia, ingressamos com ação de obrigação de fazer com pedido de tutela provisória de urgência para que os agentes do Centro de Vigilância Sanitária e Controle de Zoonoses entrassem no imóvel para averiguar a quantidade de animais ali existentes, fazendo cessar os possíveis causadores do odor. Aqui, constatou-se que eram 75 animais, entre cães, gatos, coelho, aves e um jabuti. No decorrer do processo, foram deferidos o reforço policial e a ordem de arrombamento para o cumprimento da ordem judicial. Ao final, o condomínio obteve a sentença de procedência que obrigou os proprietários da unidade a permitirem a entrada dos agentes da Vigilância Sanitária e Controle de Zoonoses sempre que necessária a inspeção zoosanitária.
Importante destacar que a ação foi bem-sucedida em razão do vasto conjunto probatório colacionado antes da sua propositura. Foram reunidos inúmeros documentos, como: reclamações dos condôminos via e-mail e registradas em atas de assembleia; procedimentos administrativos, com reclamações junto à Vigilância Sanitária e Registro de Ocorrência na Polícia Militar; Ata Notarial que constatou forte odor de urina que se originava no andar onde a unidade estava localizada e se estendia por todo o elevador e hall social.
Por fim, foi ajuizada ação de obrigação de fazer para que caso a unidade voltasse a ter mais de 10 animais em seu interior e em desacordo com a lei municipal, fosse aplicada multa, o que, devido ao histórico e à comprovação dos fatos alegados, a ação foi julgada procedente. Em caso de descumprimento, será aplicada multa no valor de R$ 5 mil por animal excedente.
Assim, é notório que a ação de obrigação de fazer deve ser a alternativa para os vários procedimentos em que o condomínio não obtém sucesso pela via amigável, mas é indispensável que se tenha prova robusta acerca dos fatos, especialmente em casos semelhantes como o que vivenciamos, uma vez que o mau cheiro é muito subjetivo e, quanto mais provas, reclamações dos condôminos documentadas e adoção de procedimentos administrativos cabíveis ao caso, maior é chance de sucesso na resolução do problema.
Após todas essas investidas, não há mais o mau cheiro que nos assolava e a presença dos animais está sob controle. Vale ressaltar também o efetivo trabalho efetuado pelos agentes da Vigilância Sanitária, com visitas periódicas à unidade. (Edição R. F.)
Matéria publicada na edição – 269 – julho/2021 da Revista Direcional Condomínios
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