Os 25 anos de história da revista Direcional Condomínios foram acompanhados por inúmeras evoluções neste segmento, entre elas, na gestão da inadimplência. Da mera cobrança que era feita de forma amadora há ¼ de século, os débitos condominiais começaram a ser negociados de várias formas.
O setor recebeu nestes 25 anos, além das alterações do Código Civil, a entrada em vigor do Código de Processo Civil (CPC) e várias leis esparsas que possibilitaram uma significativa redução nos índices de inadimplência condominial. Esta conquista decorre da vigência deste novo e dinâmico ordenamento legal, que em muito sedimentou procedimentos e garantiu a segurança jurídica das cobranças, bem como, ainda, da agilidade da informação, auxiliada pelas mídias sociais, o que levou cada condômino a entender sua importância na valorização patrimonial através do rateio das despesas.
Negociações diretas com o síndico, possibilidades do uso de meios não judicializados, tais como mediação e arbitragem, passando pela elevação da condição do crédito condominial a título executivo (dado pelo novo CPC), favoreceram uma rápida resposta na recomposição de valores não arrecadados pelo condomínio.
Protestos, negativações e a chegada ao setor de garantidoras e instituições financeiras, com linhas próprias para cobrir débitos condominiais ou emprestar ao devedor o valor do rateio condominial, também facilitam hoje a recuperação e gestão da inadimplência, porém, sempre com certos cuidados para não se ultrapassarem os limites da legalidade e legitimidade.
Infelizmente, em 25 anos, subterfúgios também chegaram ao setor como respostas para se garantir um combate à inadimplência, como o desconto por pontualidade, aceito em alguns estados, e o corte de consumíveis (água, por exemplo).
Nesta gestão de inadimplência, não podemos esquecer ainda da evolução do Poder Judiciário em reconhecer, com seriedade, o instituto do condomínio edilício, alargando os processos de execução de rateios condominiais vencidos e não pagos para inclusão das vincendas, redução da prescrição para 5 anos, possibilidade de ingressar contra promitentes compradores, preferência de crédito frente às hipotecas. Tudo isso fez com que diminuisse a informalidade na gestão condominial e cada condomínio mantivesse seu cadastro atualizado e correto, evitando vícios e falhas.
Atualmente a citação e intimação por e-mails foi reconhecida por lei, garantindo mais uma agilidade na gestão da inadimplência, mantendo a responsabilidade de cada condomínio, que, além de preservar um bom cadastro, deve treinar seus funcionários e colaboradores em face do recebimento de uma correspondência judicial ou mesmo perante um perito judicial ou oficial de Justiça.
Esse período de 25 anos mostra que o setor condominial evoluiu e ainda tem muito a crescer, mas é certo que podemos adaptar para a gestão da inadimplência a máxima do pensador iluminista penal Cesare Beccaria: “Quanto mais rápida for a cobrança, tanto mais justa e útil será a mesma à coletividade”.
Matéria publicada na edição – 274 – jan/2022 da Revista Direcional Condomínios
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