A manutenção dos elevadores nunca deve ser negligenciada para não comprometer os equipamentos, o que poderia impactar na segurança dos passageiros e na dinâmica dos condomínios.
A dinâmica de um condomínio residencial, comercial ou misto sofre impacto quando há quebra de elevador, principalmente se a interrupção se estender além de um prazo razoável. Esse transporte é o equipamento mais usado nas edificações. Para ilustrar sua relevância, o Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo) aponta que mais de 25 milhões de pessoas usam diariamente cerca de 80 mil elevadores na capital paulista. É preciso muita atenção ao bom desempenho desse sistema no condomínio, não apenas pela importância de sua função, mas sobretudo para não colocar a segurança dos passageiros em risco.
A manutenção dos elevadores tem de ser item prioritário na pauta de todo gestor condominial. “Um síndico precisa saber que a manutenção garante segurança aos passageiros, prolongamento da vida útil do elevador, redução de custos com paradas frequentas, redução de custos com a troca de peças na manutenção preventiva obrigatória, redução de consumo de energia em alguns casos, além de promover acelerações suaves, o que agrega mais conforto ao passageiro. Com certeza, toda essa redução de custos será muito bem-vinda ao condomínio”, observa o engenheiro mecânico Marcelo Braga, presidente do Seciesp e da ABEEL (Associação Brasileira das Empresas de Elevadores).
Empresa Capacitada
Para o administrador de condomínios e síndico profissional Paulo Melo, elevador remete a transporte e segurança. “Se em algum momento der indícios de que algo não está bem, é preciso melhorar o seu sistema”, adverte. “Acho extremamente importante ter uma empresa de manutenção capacitada e idônea para atender o condomínio”, fala o síndico. Uma empresa adequada deve contar com engenheiro mecânico responsável, regularizado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), e equipe técnica qualificada; possuir peças de reposição em estoque e praticar preços de mercado. Além de manutenções, Paulo acrescenta que a empresa fica incumbida de preencher e fornecer o RIA (Relatório de Inspeção Anual), um documento anual exigido por alguns municípios, como São Paulo, que atesta que as manutenções são realizadas.
Em certas circunstâncias, só manutenção corretiva não basta, é preciso reformar o elevador. “O que os condomínios normalmente fazem nesse caso é uma reforma parcial. Trocam todo o sistema eletromecânico, o que já diminui problemas como desnível, paradas e balanços do equipamento. E fazem adaptações às normas de acessibilidade, entre outras, como inclusão do sistema Braille na botoeira”, nota Paulo. Mas existem exceções, que são aqueles condomínios que incluem alteração estética na reforma dos elevadores, como o Rosaly, um residencial de uma torre de oito andares e 16 unidades na Vila Buarque, área central da cidade.
A obra no Rosaly custou R$ 70 mil. “Ali, no único elevador, só não foi trocado o motor, mas ficou tudo como novo”, diz o síndico. A estratégia para não comprometer muito a circulação dos condôminos foi executar parte do serviço em período de férias escolares, com moradores em viagem. Nos prédios com mais elevadores, ele dá a seguinte sugestão: “Para evitar que o condomínio corra o risco de ficar com dois elevadores parados durante a reforma, vale guardar as peças do primeiro elevador desmontado. Assim, se o outro elevador antigo apresentar problemas, tem chances de voltar a operar mais rápido porque existem peças disponíveis para a troca”.
Técnico de Confiança
Afonsina Batestin é síndica de dois prédios septuagenários no centro da cidade, sendo um deles o Edifício Itaúna, de perfil misto. O outro é o Paladino – um dos três blocos do residencial que conta ainda com o Capitólio e o Coliseu, cada qual com sua sindicância. Ela relata que lida com um problema pontual das construções locais, que é a religação inadequada na rede elétrica. “Os funcionários da concessionária de energia desligam o sistema de fornecimento para trabalharem nas ruas, mas às vezes, ao religarem, o fazem pelo sistema monofásico, e não pelo trifásico, daí os elevadores sofrem danos, como placas queimadas”. De 2020 para cá, os elevadores do Paladino e do Itaúna foram seriamente afetados.
Por essas e outras Afonsina tem procurado cercar-se de empresas de manutenção de elevador comprometidas. “Como eu trabalho no ramo de computadores, vejo similaridade entre os componentes das máquinas e dos elevadores, então consigo identificar se um técnico está propondo uma boa solução ou não”, diz a síndica. Após o curto-circuito nos elevadores do Paladino, ela chegou a receber orçamento de R$ 180 mil para o conserto, e o síndico do bloco Capitólio, de R$ 230 mil pelo mesmo serviço. Porém, ao recorrer à empresa que já lhe havia atendido no Itaúna, a síndica pagou apenas R$ 8.500. “É essencial que os síndicos tenham um técnico de confiança porque se pegarem alguém despreparado, desinteressado ou desonesto, o prejuízo dobra”, comenta.
Contrato de manutenção ou conservação?
Para quem não sabe a diferença entre um e outro, Marcelo Braga explica que no contrato de manutenção, as peças do elevador a serem trocadas em uma eventual necessidade não geram cobrança a mais. “Já no contrato de conservação, todo componente que venha a quebrar ou sofrer danos, precisando de reposição, irá gerar um orçamento para aprovação do síndico porque a substituição não está inclusa”, compara.
Em comum, ambos os contratos englobam:
- Visita técnica de avaliação dos equipamentos;
- Pacote de chamadas de emergência em casos de os elevadores apresentarem algum problema;
- Atendimento de urgência em caso de passageiros ficarem presos;
- Teste de segurança dos equipamentos;
- Planos de reparos necessários;
- Informação sobre as normas e regras para a realização desses reparos. Isto porque esses serviços devem seguir os padrões com base na ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) referente a equipamentos. As normas são NBR 16083/2012 para elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes. E a ABNT NBR NM 207 e a NBR 16042 para elevadores elétricos de passageiros;
- Relatório de Inspeção Anual (RIA)
Sobre qual contrato escolher, Marcelo orienta que se avalie a condição do elevador em relação às manutenções preventivas, e considere o histórico envolvendo quebra de peças e paradas constantes. “Se houver consertos frequentes, é preferível optar por um contrato de manutenção, onde o condomínio não arcaria com essas despesas e, consequentemente, não as repassaria aos condôminos. Haveria somente o custo das mensalidades.”
Matéria publicada na edição – 282 – set/2022 da Revista Direcional Condomínios
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