Os elevadores são equipamentos essenciais na vida de quem mora em condomínio.
Marcelo Braga, engenheiro mecânico, compartilha a sua experiência sobre a modernização de elevadores.
Independentemente da idade do prédio, a manutenção preventiva, sendo realizada corretamente, não só garante a segurança dos passageiros, como também a vida útil dos equipamentos. Mas, com o passar dos anos, é inevitável a discussão sobre o estado de conservação dos “carros”, denominação muito usual neste setor. Então os gestores de condomínios buscam no mercado soluções para o retrofit, a modernização e/ou o embelezamento dos elevadores, para não ficarem obsoletos.
Dados da Secretaria de Urbanismo e Licenciamento da Prefeitura de São Paulo revelam a existência de mais de 99 mil equipamentos registrados em atividade só nos edifícios da capital. É a metrópole verticalizada! Existem inúmeras empresas prestadoras de serviços de manutenção e conservação de elevadores. Dessa forma, a manutenção dos elevadores não é mais monopólio dos fabricantes, já que a legislação garante a disponibilidade de peças originais de reposição e/ou manutenção.
Então, resta o desafio: como os síndicos escolherão a melhor empresa para atender o condomínio? Por onde começar para desenhar um plano de retrofit?
Pensando nisso, a reportagem da Direcional Condomínios conversou com o Engenheiro Mecânico Marcelo Braga, Presidente do Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo (SECIESP) e Presidente da Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (ABEEL).
Direcional Condomínios: Em projetos de retrofit de elevadores, quais os principais cuidados deverão ser tomados? Como fazer um relatório técnico e orçamentário adequado?
Braga: Antes de mais nada é preciso fazer uma avaliação pensando nos seguintes questionamentos: qual a dor (problema) atual? O que estamos buscando com o retrofit? Temos uma empresa certificada e capacitada para isso? Existe histórico no mercado do tipo de trabalho a ser realizado? Existe histórico no mercado que a empresa escolhida tem expertise para isso? Existem duas opções e elas devem ser escolhidas sempre com profissionais certificados e homologados pelo SECIESP e/ou ABEEL. Dito isso as opções seriam:
Opção 1 (sem custo): O síndico escolhe pelo menos três empresas para que estas façam o melhor escopo orçamentário. Tabular as propostas em um único documento/ planilha para se ter um bom parâmetro de comparação. Não deixar que o preço seja o “rei” da negociação.
Opção 2 (com custo): O síndico contrata um consultor independente, de preferência um engenheiro especializado no assunto, para lhe dar assessoria na análise de todas as etapas envolvidas. Apesar do custo inicial com o consultor, a relação custo/benefício será favorável ao condomínio.
Direcional Condomínios: Em média, de quanto em quanto tempo é recomendável uma reforma nos elevadores (mecânica e estética)?
Braga: Depende de diversos fatores, mas o principal, por incrível que pareça, não é o tempo e nem o uso do equipamento e sim a manutenção empregada neste equipamento ao longo do tempo; por isso o dito popular neste caso é plenamente aplicável “o barato sai caro”. No caso da estética, além do cuidado na manutenção, há também o zelo aplicado.
Direcional Condomínios: Como saber o momento certo de fazer o retrofit do elevador?
Braga: O momento certo de fazer o refrofit depende de muitos sinais, tais como: elevador funcionando com barulho, com constantes degraus, botões, displays, alarmes e interfones inoperantes e gastos corretivos elevados. Investir no retrofit vai melhorar a durabilidade dos equipamentos e aumentar a segurança dos usuários.
Direcional Condomínios: O que seria hoje obsoleto para os elevadores? E o que há de mais moderno no mercado?
Braga: Hoje a principal característica que sinaliza que o elevador está obsoleto é o número de suas paradas com trancos, e a falta de sinalização interna e externa. Hoje o céu é o limite na área de elevadores, mas destaco alguns itens de investimentos em alta no mercado:
- Instalação de inversores de frequência, que proporcionam paradas e saídas suaves;
- Sistema duplex (inteligente), que aciona o elevador que está mais próximo e/ou disponível;
- Sistema stand by, que após alguns minutos sem utilização o elevador desliga os displays e outros componentes automaticamente para economizar energia;
- Sistema de resgate automático de passageiro, que após uma falta de energia, abre a porta do elevador no andar mais próximo;
- Processo computadorizado interligado na rede monitora o funcionamento do equipamento e possibilita o resgate remoto de pessoas presas no elevador;
Direcional Condomínios: Com a Pandemia, houve alguma novidade?
Braga: Tivemos o incremento de sistemas automáticos de acionamento, por meio de sensores de aproximação, substituindo as botoeiras, evitando o contato físico.
Direcional Condomínios: Qual é o quórum necessário em assembleia para a aprovação do retrofit dos elevadores, além das obrigações legais?
Primeiramente é preciso compreender o contexto. Se o elevador estiver danificado ou comprometendo a segurança dos usuários, caracteriza- se como uma manutenção prioritária que precisa ser realizada, enquadrando-se como obra necessária e, neste caso, a deliberação é com quórum simples dos moradores presentes em assembleia.
Por outro lado, se for simplesmente uma troca de equipamento por embelezamento, melhorando assim o aspecto visual e o uso do bem, enquadra-se como obra voluptuária, necessitando do quórum qualificado com dois terços dos condôminos presentes na assembleia.
PORTARIA 03 / 11 – CONTRU / SEHAB – (Publicada em 22/10/2011) do departamento de controle do uso de imóveis da Secretaria de Habitação da Prefeitura de São Paulo prevê exigências técnicas para a reforma dos elevadores:
“Há a necessidade de solicitação de novos Alvarás para a instalação e para o funcionamento do elevador substituto junto a PMSP. O aparelho novo somente poderá ser instalado e funcionar após a obtenção, respectivamente, do Alvará de Instalação e Funcionamento. A desmontagem do AT antigo e a montagem do novo aparelho deverão ser realizadas por empresa fabricante, instaladora ou conservadora de elevadores, não sendo obrigatório para os fabricantes e para as instaladoras ter o registro concedido por CONTRU.”
A portaria completa encontra-se disponível para consulta no site da Prefeitura de São Paulo. Vale a pena conferir antes de idealizar o projeto de retrofit. E não se esqueça de contratar um profissional qualificado e isento para auxiliar neste processo.
Matéria publicada na edição – 274 – jan/2022 da Revista Direcional Condomínios
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