O síndico deve sempre estar atento às condições dos elevadores, e buscar assessoria profissional para avaliar orçamentos e as manutenções realizadas.
Elevador parado no condomínio certamente é sinal de dor de cabeça para o síndico. Contar com elevadores seguros e com baixo índice de quebra significa satisfação para os usuários e tranquilidade para o gestor.
Os cuidados devem começar com a escolha da empresa de manutenção. O síndico deve checar certidões negativas de débitos junto ao INSS, Receita Federal, entre outros, e verificar se a empresa é devidamente registrada no CREA e Contru. Para que o responsável pelo elevador não contrate uma empresa clandestina, o CONTRU disponibiliza a relação das empresas no site do órgão. Outro detalhe importante: para poder efetuar vendas de peças, as empresas devem possuir inscrição estadual. Recomenda-se, ainda, que sejam filiadas ao SECIESP (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo). Sempre que possível o síndico deve visitar as instalações da empresa e pedir referências a outros síndicos.
Escolhida a empresa prestadora de serviços, outra decisão importante diz respeito ao tipo de contrato fechado. Um contrato que inclui peças é mais caro mas oferece algumas vantagens para o condomínio: o valor é o mesmo todos os meses, o elevador não fica parado enquanto se negociam valores, não há desgaste com negociações. Para o engenheiro mecânico e técnico em eletrônica Sérgio Rodrigues, que há seis anos presta consultoria a condomínios em relação a elevadores, a grande desvantagem nesse tipo de contrato é o risco das peças serem usadas até o limite máximo. “Como a empresa absorve custos de reposição, costuma deixar a peça rodando até o último instante de vida. No caso do contrato que não cobre peças, é cobrado cada item trocado e há um exagero de orçamentos enviados ao condomínio. Na verdade, grande parte das empresas abusa das duas situações”, avalia. Recomenda-se que o síndico analise a melhor modalidade de contrato, levando em conta itens como a idade dos elevadores e a situação financeira do condomínio.
Decidida a forma de contrato e com a manutenção dos elevadores em andamento, para a imensa maioria dos síndicos há dificuldades em saber se a empresa está realizando um bom trabalho, pelo desconhecimento dos equipamentos e seu funcionamento. Afinal, como saber se as peças realmente necessárias foram trocadas e se os elevadores estão seguros? Para o consultor, há pontos simples que podem ser apresentados ao síndico, como a necessidade de troca de um cabo de aço. “Visualmente, é fácil confirmar que o cabo necessita de troca. Mas há outros itens até mais críticos em relação à segurança do elevador e que costumam ser negligenciados pelos técnicos. Um exemplo são as portas com vãos de fechamento acima do limite permitido, e que podem prender o pé de um usuário, por exemplo. Ou o limitador de velocidade, componente que, numa eventual quebra de cabos ou quebra de componentes da máquina de tração, aciona um segundo freio que trava o elevador na guia, evitando uma queda do equipamento. O limitador deve estar sempre lacrado, aferido e em perfeito funcionamento. Porém, é um equipamento que fica um pouco esquecido pelos técnicos, pois só é acionado em caso de emergência e tipicamente não gera defeitos no elevador.” Uma ferramenta que tem sido utilizada pelos síndicos para checar a qualidade do serviço de manutenção realizada nos elevadores é a consultoria feita por um engenheiro especializado e independente, isento de interesses comerciais com empresas do setor. Sérgio Rodrigues costuma encontrar nos condomínios que visita falhas de execução na manutenção e irregularidades persas. Algumas até de simples solução, como uma janela que é deixada aberta na casa de máquinas, expondo o quadro de comando do elevador a umidade e ao risco de um curto circuito causado pela água da chuva. “A janela precisa proporcionar ventilação ao ambiente, mas não pode permitir a entrada de água em dias de chuva.”
Também no caso de avaliar orçamentos de modernização técnica o serviço de um consultor pode ser um importante auxílio para o síndico. “No momento da modernização, o síndico se vê diante de orçamentos com valores altos e muito diferentes entre si. É importante que um consultor atue antes da contratação do serviço.”Sérgio comenta que certos orçamentos oferecem valores baixos, porém sem incluir serviços essenciais, como a troca de fiação, por exemplo. Outras empresas até fornecem um orçamento completo, porém, caso escolhidas pelo condomínio, simplesmente não executam certos itens. Por isso, é importante que o consultor contratado pelo condomínio acompanhe a contratação, a execução dos trabalhos e sua finalização. Sérgio explica que um elevador reformado tem condições de ficar tão bom quanto um novo. Há partes do elevador, completa, como a estrutura da cabine, guias, contrapeso e batentes de portas que normalmente não necessitam serem trocadas. Portas dos andares, maquinas de tração e operadores de porta, por exemplo, podem ser restaurados. “O custo de um consultor gira entre 1 e 2% do valor do serviço, enquanto o condomínio pode economizar com a modernização em torno de 20%.”
A importância do RIA Além da qualidade da manutenção dos elevadores, o síndico deve estar atento se a empresa contratada emite corretamente o Relatório de Inspeção Anual – RIA. O RIA é um relatório que descreve a situação do elevador ao Contru (Departamento de Controle do Uso de Imóveis), emitido pelas empresas de conservação de elevadores. O documento possibilita saber se o elevador está em boas condições de operação e quaisos eventuais serviços necessários nos elevadores para que estas condições sejam atendidas.
É uma espécie de “atestado de saúde” dos elevadores. “O RIA exige que o engenheiro da empresa responsável vá até o condomínio e faça as inspeções necessárias. O que vemos são empresas fazendo o RIA de forma meramente burocrática. Em alguns casos, quem inspeciona os elevadores são os técnicos e o engenheiro apenas assina um laudo que é enviado pela internet à Prefeitura”, afirma o consultor Sérgio Rodrigues.
Regulamentado pelo Decreto nº 47.334/06, o RIA On Line foi criado para tornar viável o acompanhamento pela municipalidade da manutenção dos elevadores e passou a ser exigido anualmente desde setembro de 2006. Antes do RIA On Line, a verificação da situação dos elevadores era feita por meio de fichas de papel preenchidas pelas empresas conservadoras, o que não atendia nem ao volume da demanda nem à urgência.
Pelo programa RIA On Line, disponível para download no site da Secretaria de Controle Urbano, através do link: http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/ria/legislacao_minuta.asp , é feito o preenchimento do relatório via internet. Segundo informação da assessoria de imprensa da Secretaria de Controle Urbano de São Paulo, os condomínios devem solicitar às empresas de conservação uma cópia em papel do RIA e fixá-la no quadro de avisos do condomínio, informando aos moradores que os elevadores do prédio estão de acordo com a legislação e são mantidos por uma empresa idônea. Além disso, a empresa conservadora, ao preencher o relatório na internet, automaticamente encaminha para o Contru as informações sobre o elevador em questão.
As empresas conservadoras devem emitir o RIA todo ano. O relatório é uma descrição da situação retratada na ocasião da vistoria e que deve ser elaborado pelo engenheiro responsável pela empresa conservadora. Esta vistoria ocorre uma vez ao ano no aniversário do contrato de manutenção, ou na troca de empresa conservadora e deve ser atualizado anualmente para o Contru por meio das empresas conservadoras. Caso isso não ocorra, os condomínios são notificados e terão um prazo de 30 dias para providenciar o documento. O atraso no envio da documentação está sujeito à multa, prevista pela Lei nº 12.751/98, de 250 Unidades Fiscais de Referência (Ufirs). Cada Ufir vale hoje R$ 484,42. O Contru notifica o condomínio para que este pressione a empresa conservadora e cobre disciplina no envio do relatório.
Matéria publicada na edição 139 – set/09, Revista Direcional Condomínios
Matéria publicada na edição 139 set/09 da Revista Direcional Condomínios
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