Prédio comercial localizado na esquina da Avenida São João com o Vale do Anhangabaú, centro da cidade de São Paulo, o Condomínio Guanabara conseguiu recentemente que dois proprietários de unidades comerciais localizadas no térreo viessem a participar do rateio da taxa mensal. São duas lojas (restaurantes) com saída independente, medição de água e luz também independente, ou seja, em uma primeira vista, parecem totalmente separadas do condomínio, pois não utilizam as áreas comuns do edifício, como, por exemplo, corredores dos andares, banheiros coletivos, porteiros, ascensoristas, zelador etc.
Durante muitas décadas, os proprietários dos restaurantes não pagaram as cotas condominiais, mas, após estudos aprofundados da Convenção do Condomínio e do Auto de Especificação do mesmo, chegamos à conclusão que deveríamos propor Ação de Cobrança exigindo o pagamento dali para frente, bem como dos atrasados pelo tempo não prescrito.
Provamos em Juízo que, conforme Convenção Condominial e Auto de Especificação, as lojas fazem parte da edificação, não sendo possível imaginarmos esses espaços na sua individualidade. Por exemplo, o telhado dos restaurantes é o telhado do edifício e quando precisa fazer as manutenções, troca de telhas etc., quem as faz é o condomínio e não as lojas. Todas as tubulações elétricas e hidráulicas estão no condomínio como um todo, das quais as lojas se beneficiam. O seguro obrigatório da edificação que o Condomínio paga abrange as lojas, não sendo possível separarmos, sendo assim, se vier a ocorrer algum sinistro, elas serão beneficiadas.
Além disso, o Auto de Especificação do Condomínio prevê ainda que, embora as lojas tenham uma metragem muito maior em relação às demais unidades residenciais, tanto as unidades não residenciais quanto as residenciais têm uma fração ideal no solo, de modo que se houver, por exemplo, uma demolição da edificação todas as unidades dividirão o mesmo espaço no solo, cada qual com a sua fração.
Provamos ainda que mantemos um zelador morando no condomínio e que ele oferece segurança ao edifício como um todo, não sendo possível admitir que as lojas não se beneficiem de tal serviço. Apresentamos ainda diversos outros argumentos favoráveis a comprovar os benefícios que as lojas recebem por estarem no térreo do edifício, mesmo que com saída independente e medidores de luz e água individualizados.
Por fim, provamos que a valorização do condomínio reflete na valorização das lojas, pois as pinturas e conservações da fachada são essenciais para o progresso das unidades comerciais.
Matéria complementar da edição – 197 de dez-jan/2015 da Revista Direcional Condomínios
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