As pesquisas confirmam que, em média, comparecem às assembleias gerais apenas 17% dos condôminos residenciais, sendo menor a participação nos prédios comerciais, o que torna inviável a estipulação de quóruns elevados, pois em vários casos são quase impossíveis de serem obtidos.
A lei autoriza o condomínio estipular quóruns conforme suas particularidades, sendo importante que sejam definidos com sabedoria para viabilizar a aprovação de medidas essenciais à solução dos problemas. Todavia, isso é ignorado por aqueles que não dominam a matéria, que cometem a falha de redigir convenção de grandes edifícios como se fosse um prédio com poucas unidades.
A falta de técnica jurídica na elaboração da convenção, em muitos casos, engessa a administração, pois ao não conseguir obter votações que exigem volume expressivo de votos, especialmente nos grandes condomínios, deixam de ser implementadas providências relevantes para a melhoria da convivência e valorização do patrimônio.
Votação Unânime
Se até entre vários filhos criados pelos mesmos pais é difícil conseguir consenso, menor possibilidade de unanimidade haverá entre dezenas ou centenas de famílias com valores, culturas e conceitos diversos. Em vários edifícios vemos que a exigência de votação unânime em alguns casos favorece a chantagem.
Num edifício com 90 unidades que deseja aumentar os juros moratórios e estipular multa mais elevada contra o inadimplente contumaz, bem como a possibilidade de protestar o boleto em atraso, configura anomalia o fato de toda a coletividade ser impedida de coibir a impontualidade por faltar apenas o voto de um vizinho que tem o atraso por costume ou de outro que tem o vício de tumultuar ou de estacionar nas áreas de manobra da garagem.
Quóruns para Obras
Outra situação que inviabiliza as melhorias no edifício e dificulta a conservação e manutenção do condomínio, são os quóruns qualificados para aprovação de obras. Há construtores que copiam a convenção de um edifício pequeno para aplicá-la num empreendimento com centenas de unidades, esquecendo que se apresenta como desafio estimular os coproprietários a participarem de uma assembleia. Para complicar, o próprio Código Civil deixa margem para polêmicas em relação aos quóruns para a realização das obras úteis e voluptuárias, sendo importante a convenção criar regras mais claras.
O resultado é a falta de quórum para discutir a matéria a ser votada, sendo comum a não realização de obras e reformas importantes que melhoram o conforto e valorizam o empreendimento. Entretanto, há aventureiros que aprovam obras mesmo sem quórum legal e depois ficam surpresos com a improcedência da ação de cobrança da taxa extra, pois o juiz julgou ser ilegal a deliberação, registrada na ata da assembleia, que ignorou normas obrigatórias.
A convenção deve ser elaborada com técnica, para possibilitar uma condução dinâmica do condomínio, privilegiando assim os presentes na assembleia ao estipular, em vários casos, o quórum da maioria simples dos que compareceram para aprovação das deliberações. Criar quóruns elevados onde a lei não obriga é ilógico, pois prestigia os ausentes que ignoram os interesses do condomínio.
Rádio Justiça
Na minha coluna de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal do dia 13/09, às 09h30, abordarei a questão dos “Quóruns nos Condomínios” no Programa Revista Justiça. Ouça ao vivo na FM 104,7 Brasília ou no site www.radiojustica.jus.br. Envie sua sugestão ou tema para kenio@keniopereiraadvogados.com.br.
Fonte: Portal Hoje em Dia / MG
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